住まいとお金の相談ネット・独立系ファイナンシャルプランナー(FP)のよもやま話

不況と住宅取得

サブプライム問題に発した金融危機、経済環境の悪化により、わたくしたちを取り巻く経済環境は、極めて厳しい状況にあります。

　景気が悪くなると、将来への不安、ボーナス収入減少への懸念から、住宅取得が大幅に落ち込んできています。しかし、子供様が幼稚園や小学校入学、あるいは中学入学などの時期を迎えた30代後半から、40代前半の世代にとっては、持家時期を迎えています。
　
　景気の低迷期、不況期は住宅取得だけの点から考えると絶好機ともいえます。
　まず、経済的側面です。政府は不況期になりますと景気対策のために住宅取得に関する減税策のような優遇策を打ち出してきます。また、不況でお金を借りる人が亡くなりますので、金利も下がってきます。場合によっては、土地の価格も下がってきます。

　次に住宅建設コストの面です。住宅メーカー、マンション業者は、好況期には積極的に高価格の商品を販売してきます。また営業政策面でもモデルハウス、展示場の建設、営業マンの増員など積極策を展開しますので、高コスト体質になりがちです。
　しかし、不況になると低価格帯の商品を開発してきます。単に低価格･低品質では、お客様のニーズに対応出来ませんし、他社との競争に負けますので、生産性の向上、建設資材購入方法の変更、営業体制の見直しなどにより、出きるだけ品質を維持したお買い得商品を提供しようと努力します。
マンションについて言えば、土地の仕入れ価格も下がってきます。

以上のように不況期は、住宅取得の好時期ともいえます。しかし、経済環境の状況、収入の見通しなどを良く考えた、無理のない計画でなければならないのは当然です。

/staff(fukuyama)
所属会社：アクティバ企画／関西FPパートナーズ

持ち家か？賃貸か？

ご相談に来られる内容で一番多いのが「マイホーム購入時の資金計画」です。

以前は物件を契約する直前の方が多かったのですが、
最近は物件を検討する前に「どこまでの価格帯なら買って大丈夫か？」のご相談のほうが多くなってきました。

そしてさらに「持ち家と賃貸とではどちらが良いのか？」の相談をされることも多くなりました。

景気後退期に入って将来への不安が購入にブレーキを掛けているようです。
サブプライムローン問題により、持ち家≠資産性、住宅ローン＝リスクということが言われるようになったこともあると思います。

「持ち家vs賃貸」

勿論どちらが良いとは一概に答えられません。
人それぞれで住まいの捉え方やリスクに対する許容度が違うからです。

ただ、それぞれのコストの掛かり方とポイントはご説明しています。

①持ち家の場合（住宅ローンを組む場合）

【コスト】
初期：頭金、登録免許税、不動産取得税、仲介手数料、住宅ローン事務手数料、保証料など
継続：残金＝住宅ローン、固定資産税、火災保険・地震保険、修繕費など

【ポイント】
・間取り、設備、内装を希望どおりに出来る
・住宅ローン返済後は自分のものになる（家賃不要・子孫へ残せる・売却できる）
・住宅ローン債務者に万が一のことがあった場合に返済が不要になる
・税金の還付制度がある
・金利上昇局面ではローン返済額が膨らんでいく恐れがある
・災害、事故に遭った場合に回復費用が発生する
・近隣の環境やライフステージの変化（転勤・転職・家族増減）による住み替えが簡単でない

②賃貸の場合

【コスト】
初期：敷金、礼金、仲介手数料など
継続：家賃、火災保険など

【ポイント】
・間取り、設備、内装を希望どおりに出来ない
・家賃を一生払い続けることが必要になる
・近隣の環境やライフステージの変化（転勤・転職・家族増減）による住み替えが簡単

ご相談者に掛かる具体的なコストは「ライフプラン」から試算して比較します。

一般的に持ち家は人生の前半に多くなり後半はやがて落ち着いて来ますが、
賃貸は前半も後半も掛かります。

持ち家は資産性があると言われますが、身動きが出来ないため思わぬこと（災害・事故・
地価下落・倒産・病気・ケガなど）が発生した場合、それなりの犠牲を強いられるリスクを
はらんでいます。

以上をご理解された上で
「○○家はどこを求めたいか？何が心配なのか？」
をきちんと整理していただくようにアドバイスしています。

最終的には人生観が大事で、コストの損得論だけでは済まないですね。

/staff(yamashita)
所属会社：アズ・ユア・プランナー／関西FPパートナーズ

マイホーム購入の進め方(マンション選び、その2)

今回は、新築マンションを購入する場合のポイントについて、説明しましょう。

マンション購入の計画が定まり、予算、候補地、希望する広さなどが決まりましたら、いよいよ具体的に物件探しになります。


新築マンションを購入する場合、購入するタイミングも重要となってきます。
新築マンションの価格は、経済情勢や需給状況によってかなり変わってきます。新居購入のタイミングには、子供様の入園、入学、進級など、時期が決まってくる家庭の事情がありますが、せめて現在のマンション価格の動向程度は知っておきましょう。
現在の住まいの近くに購入する場合は、転校などの必要がなく、購入タイミングを、かなり自由に決めることが出来ます。

次にマンション業者をどこにするかです。業者を見るときは、販売業者と建設業者がどこかも注目しましょう。過去の販売実績、建設実績などを参考に信頼できる業者を選びましょう。過去、その業者が販売･建設した中古物件が現在中古物件市場でどのような評価となっているかも参考になるでしょう。中古物件を見に行き、不動産仲介業者に、「中古市場で、評判の良いマンションは、どこが販売(建設)した物件ですか」など、それとなく聞いてみましょう。

候補となる幾つかの物件が上がってきましたら、中味を良く調べましょう。現在の家族構成、将来の生活設計との関係、管理費・修繕積立金･駐車料金などの費用、管理体制、などチェックポイントを挙げ、検討しましょう。例えば、子供様が男の子の場合、下の階への騒音の可能性を忘れていて、入居後不自由な生活を強いられることになるようなことも起こります。

/staff(fukuyama)
所属会社：アクティバ企画／関西FPパートナーズ

障害年金に改善を求む！

わが国の年金制度の特長は、原則６５歳から支給される老齢年金の他に、
６５歳にならなくても、制度加入者に万が一のことが発生した場合の遺族年金、
制度加入者の身体に障害が残ってしまった場合に障害年金が支給されることです。

遺族年金と障害年金には子*1の加算があります。

*1：18歳到達後に最初の年度末まで子、または、20歳未満の障害1･2級の子を指す。

遺族年金は死亡当時に、生計を維持されていた子のある妻、および、
生計を維持されていた子に支給されます。子の数に応じて加算があります。

一方、
障害年金は障害1級・2級に該当した場合に生計を維持している子がいる場合に
子の数に応じて加算があります。

ここでアレ？と思うが障害年金の加算です。

現行での子の加算は
「障害に該当した時点に生計維持している子」について支給されますが、
「障害に該当した後に生まれて生計維持している子」については支給されないという制度になっています。

障害者の方でも子供が欲しいと思っていらっしゃいますし、経済的にも育てていける計算があっての方（配偶者の協力もあり）もいらっしゃいます。

なんか障害があると、子供を作らないほうが良いという制度に感じられます。そして、社会的な地位、および、生活を制限したり、さらに少子化対策の逆をいく考え方だと思うのです。

そういうわけで不公平感をずっと感じておりました。

ようやく今年の春からですが、そこを改善しようという話が出てきており、
法改正に向かって進んでいるはずでしたが止まっているようです。

さきほど、社会保険庁にも確認したところ、現状のところは
「話として挙がっているが法案提出に至っていない」のだそうです。

突然の自民党総裁選の向こうに総選挙が近づいていますが、どのような結果に
なっても、政治的空白を早く解消して、上記のような国民目線での改善を
スピード上げて進めていってほしいと思います。

【参考】
障害基礎年金の子の加算（20年度価格）
一人目・二人目が一人につき年額22万7900円、三人目以降は年額7万5900円

/staff(yamashita)
所属会社：アズ・ユア・プランナー／関西FPパートナーズ

ライフイベント

毎年お盆前後はご相談の件数がグッと減るのですが、今年は有り難いことにそのようなことはありませんでした。北京オリンピックや高校野球（記念大会）など、予定にあったスポーツ観戦をゆっくりとすることもなく、「お客様の人生の重要課題」に取り組んでおりました。

つくづく思ったこと。
考えるきっかけと時期が大事ですね。

お盆のようにまとまったお休みができる時期に、今まで悶々としていた課題に向き合ってみようかという気になった方ばかりでした。
そしてやはりその前に「きっかけ」があったのです。

まず、ＮＴＴデータ経営研究所の調べ(2008)によると、金融取引を始めるきっかけとなったライフイベントは、
　１位　　就職
　２位　　結婚
　３位　　住宅購入
　４位　　出産
　５位　　定年退職
だそうです。ここで重要なキーワードは「ライフイベント」です。

一方、同じ観点でファイナンシャルプランナーに相談してみたいと思ったきっかけとなったライフイベントは（アズ・ユア・プランナーの来客統計）
　１位　　住宅購入
　２位　　定年退職
　３位　　出産
　４位　　異動・転職
　５位　　ふと(虫の知らせ)
　６位　　結婚
となっております。５位の「ふと」をライフイベントに入れたのは無理やりかもしれませんが、「漠然とした不安を解消したい」「今の状況はたぶん長く続かない」「何かを変えないといけないが・・・」という日頃の問題意識を持っていて、時間が出来てようやく腰を上げた。ということのようです。

どのような形であれ、ご相談にお越しいただいたのは幸運だったと思いますし、お客様も同じようにおっしゃって帰られます。

何も一生知らなかった。思い込みで気づかなかった。気にはなっていたが踏み出せなかった。
一度きりの人生を上手に過ごせないように思います。

何も考えずに楽しめたから幸せだ！
と考える方もいらっしゃいますが、その代償として、課題のしわ寄せが一気にやって来る可能性があります。何の解決もしていなかったから。
時期が後では打つ手も限られますし、もうどうしようもない結果が待っています。

他にも細かくライフイベントを挙げてみましょう。

子供の進学・就職・結婚のような自分周りのイベント。
勤務先の倒産、会社都合の退職、親の病気・介護・死亡、配偶者の病気・介護・死亡・離婚、自分の介護などの自分が望まないイベント。

いずれも人生の課題を考えてみる・・・きっかけが与えれます。

課題は無くなるわけもなく必ずやってくるわけです。
早く解決のメドを付けて、ゆったりと構えられる人生のほうが楽しめるではないでしょうか？

わかりやすい質問をしますと、目の前に２つの道があるとします。

　A)　２～３ｍ先から暗くて何も見えない道
　B)　２～３ｋｍ先まで明かりがあっていろいろ見通せる道

あなたはどちらのほうへ進みたいですか？　ということだと思います。

/staff(yamashita)
所属会社：アズ・ユア・プランナー／関西FPパートナーズ