関西圏(大阪 兵庫 京都 滋賀 奈良 和歌山)で活躍中の独立系FPが、顧客のために日々奮闘しながら、感じたことを綴ってまいります。姉妹サイトは http://www.sumai-okane.net/ です。


by sumai-okane
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カテゴリ:京都の実務派FPが駆ける!( 42 )

f0015148_8363065.jpg住宅ローンを組む際、ほとんどの場合は団体信用生命保険へ加入できる事が条件になっています。

住宅ローンの仮審査の結果だけで住宅着工してしまい、本審査のときに団体信用生命保険で引っかかり融資が受けられないという事態になった事例があります。

銀行員の審査に関する説明が不十分な事が一因。
すでに、建築が始まってしまい後戻りができないのです。

いろいろとあたってみました。

・フラット35は団信への加入が任意である。しかし工事が進行しすぎていると無理な場合がある。
・団信が任意の民間住宅ローンもありましたが、金利が高い。
・特定の病気の人でもはいれる団信もありましたが、やはり金利が高い。
・ある銀行の団信は告知の項目が比較的ゆるく審査でOKが出たが、金利が高め。
・団信がだめでも自分が以前に入っている保険を勘案して、融資の保証をしてくれるところもありました。
・奥様を連帯債務者にして、トータルで融資の判断をしてくれる金融機関もありました。

いろいろな方法がありました。
このように足で稼いだ現場の情報や経験の重要さを感じています。

これからも実務に強い、現実問題を解決できるFPを目指して頑張りたいと思います。
/staff(ito)
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by sumai-okane | 2007-06-28 23:31 | 京都の実務派FPが駆ける!
f0015148_23173279.jpg住宅金融支援機構が住宅ローン利用者を対象に実施した調査によると、
4月に住宅ローン借りた人のうち、借入期間全期間で金利を固定した人は31.6%と一年前に比べて4.2%上昇していました。

私が住宅資金を計画する中では、全期間固定するタイプを選択するケースは、1・2年前に比べると減っています。3%程度に全期間固定の金利も上昇してきたからです。

私が住宅資金計画をして、住宅ローンを選定するときは、一般論でなく一人一人の将来にわたる収入や支出の状況、家族(教育資金)や財産の状況などのデータから作成した、キャッシュフロー表をもとに判断します。

その人が住宅ローンを何年後に返す事ができるかを予想します。
残高の多い当初の期間を例えば2%前半の10年固定の低い金利で借りれば、元金の減りがかなり早くなります。その後の金利の上昇をシュミレーションして、その方にとって有利な固定期間を選択していきます。

当然、全期間を選択する場合もあります。

なんとなく一般論で判断していくと不利な方を選択してしまいます。
その差は、何十万円になってしまう事が、よくあります。

有利な住宅ローンは、一人一人違います。
/staff(ito)
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by sumai-okane | 2007-06-08 23:15 | 京都の実務派FPが駆ける!
人生において大きな決断をしなければならない時があります。
f0015148_204534.jpgそんな時に、ご相談を受けて顧問客様と出会います。
今現在も様々なご相談を受けています。

・ご主人が海外の方で、子供さんの進学をきっかけに海外移住をするかどうかの判断。
・離婚調停中で自宅を売却するかどうかの判断。
・人生最大の買い物、土地建物合わせて5000万円。どうするかの判断。

など人生の中で失敗が許されない重要な判断をしなければならない時です。

こんな時に私達FPは特にお金の面から様々なリスクを検証していきます。
考えられる様々なケースをシュミレーションし、
法律や税務・不動産の専門家の協力も得て整理していきます。

ひとつひとつ整理していくと自分で判断する根拠がみえてきます。

顧問客様にとって本当に重要で人生を左右する事なので、
いつも身を引き締めて最善の結果になるよう全力を注いでいます。

従って、決して急いで結論は出しません。
納得いくまでじっくり一緒に考えていきます。

「顧客といっしょに人生を歩む、家計のホームドクター」として..
/staff(ito)
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by sumai-okane | 2007-05-26 23:58 | 京都の実務派FPが駆ける!

f0015148_193348.jpg日経新聞などでも年初より「イエコノミー」と題して家計を大きく取り上げて連載を行っています。日本の家計資産は約1500兆円ありますが、今後ますますその存在感が増していくと思われます。

「家計」は個人にとって最も基本的な存在です。また、自分が責任を持って守らないと誰も守ってくれません。
私は独立系FPとして、特にひとつひとつのご家庭の家計を実際にアドバイスする実務的な仕事を毎日しております。
執筆や講演と違い一般論では終わりません。

永くお付き合いする家計のホームドクターのため5年後・10年後・20年後の結果がどうなったかが勝負だと思っております。

顧問のお客様もだんだん増えて、3年・4年とお付き合いが長くなってきています。
住宅取得がきっかけで顧問客になられたお客様も資産運用の重要性を感じていただき、老後資金の目標に向けて貯蓄(教育資金)と繰り上げ返済と積立投資をバランスよく挑戦されています。
「貯蓄」から「投資」の時代へと変わることが、経済全体にとっても個人にとっても必要になってきています。

しかし、本当の意味で「個人」「家計」が資本主義の「投資」の世界でメリットを得ていくためには、真に自分の味方になってくれる・倫理観の高い・金融機関に属さない独立系FPの必要性を強く感じる毎日です。/staff(ito)
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by sumai-okane | 2007-05-06 19:47 | 京都の実務派FPが駆ける!
f0015148_23314643.jpg1950年設立以来、日本の住宅ローンの中心的存在であった住宅金融公庫が廃止され4月から独立行政法人「住宅金融支援機構」に生まれ変わります。

2001年に公庫廃止の方向が固まったのは、公庫の低利融資を支えてきた国からの多額の補給金に批判が集まったためです。その結果、国のお金を使った直接融資から民間の住宅ローンを側面から支援する方向に転換していきました。

4月に発足する住宅金融支援機構は、フラット35を中心に業務を展開します。

フラット35は、民間の住宅ローンを支援する目的で2003年に公庫がはじめました。
民間の住宅ローンを公庫が買い取り、一括して証券化するというものです。

民間の銀行でも証券化は可能ですが、同じローンを数多く集める事でコストが抑えられます。
民間の銀行にとっては、融資金を早期に回収できるのとローンの返済窓口になる事で手数料収入が得られます。

現在、フラット35は金融機関の力の入れ方も様々で市場全体の1割に満たない現状です。
したがって現在住宅ローンの中心は民間の住宅ローンになっています。
固定期間の金利優遇など、民間金融機関の競争も激化しています。


我々、住宅ローンを借りる側にとっては、以前のように国が支援していた公庫に任せていられた時代でなくなり、『自分の金利観で住宅ローンを選定していかなければならない時代』になったということです。まずこの事をしっかり認識することが、必要だと思います。
/staff(ito)
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by sumai-okane | 2007-03-26 23:32 | 京都の実務派FPが駆ける!
住宅購入をきっかけに顧問客になっていただくケースが多い。
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住宅購入が一段落すると、新居での生活が始まります。
家具や電化製品など予想していた以上にかかってしまう場合もある。
水道光熱費など環境が変わる事で基本生活費も増える場合がある。

だいたい新居での生活がはじまって2~3ヶ月たった頃
資金計画でお会いしてから約1年が経っている。

購入前に作成したライフプランをもとに、新しいライフプラン表をつくり再スタートします。金融資産の残高を実際の残高に入れ替え、ライフイベントの再確認、
新しい生活費の把握を行なっていきます。

ここでは、繰上げ返済の計画や年間の貯蓄目標を一緒に考え立案したり、
また、教育資金の準備のしかたや老後資金のための積立投資を検討もします。

「貯蓄」から「投資」の時代になり、
これからは「投資」の感覚を学んでおく必要があると思います。

今は住宅ローンの返済を最優先課題で取り組みますが、
将来のためたとえ毎月1万円からでも「積立投資」をされることを薦めています。

お会いする中で株価・為替・金利など一緒に勉強しています。 /staff(ito)
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by sumai-okane | 2007-02-26 23:53 | 京都の実務派FPが駆ける!
f0015148_19484434.jpg住宅資金計画をプランニングする時、必ず生命保険の見直しも同時に行います。

理由は2つあります。

1つ目の理由は、生命保険が住宅の次に大きな買い物だからです。

生命保険は、月々の保険料は少額ですが、長期間継続して払い続けます。
例えば1ヶ月3万円の保険料を30年払い続けると1080万円になります。

当然、保険料の中には、保険会社の広告費や販売費・人件費や建物の経費などが含まれます。
そう考えると、自分の家計にとって本当に必要な保険だけに入らないと、せっかく一生懸命働いて得たお金が、無駄になってしまいます。

無駄を省く事により、住宅資金や教育費・老後資金にまわせるお金が増えます。

2つ目の理由は、住宅を購入する際、住宅ローンを組むと団体信用生命保険に加入します。
そのため、自分の家計にとっての必要保障額が減少し、生命保険を減らす事ができるからです

団体生命保険に加入すると万が一の場合、住宅ローンの残高は、保険で払われるため、その後の遺族の住居費が不要になります。
そのため、賃貸の時期に入った死亡保険を減額できる場合があります。


私がアドバイスする時は、保険を保険だけで考えず、住宅資金計画の際に作ったライフプランを基に、その方の現預金で対応しにくいリスクを保険で対策するようにしています。

人生には、さまざまなリスクがあり使い勝手のいい現金で持っていたほうが対応しやすい場合も多いと思うからです。 /staff(ito)
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by sumai-okane | 2007-02-06 19:57 | 京都の実務派FPが駆ける!

住宅資金の新発想

f0015148_22201922.jpg年末から今年にかけて住宅資金のご相談が多い。

私はいつも住宅資金設計をする際、
最初に住宅にかける総額がいくらになるのかの認識を変えていただきます。

 「土地・建物・諸費用合わせて3500万円」

この金額が住宅にかける総額でしょうか?

 「自己資金500万円・借入金3000万円 (借入期間30年・金利3%)」

上記の場合、支払利息の総額は約1550万円。

住宅のために自分が払う金額は3500万円でなく5050万円です。
この認識を持っていただくところから資金計画を始めていきます。

目に見える建築費や設備などの価格はじっくり検討されています。
それに比べて、資金設計や住宅ローンの選定にはあまり時間をかけません。

上記の例の場合、住宅にかかるお金の約30%が銀行に払う利息になります。

住宅ローンは組み方一つで大きな差が出ます。
資金計画次第で利息を何十万円・百万円単位で減らす事も可能です。

3割の比重を占める資金計画に時間と労力をかけて努力した分、
自分の老後資金は確実に増えます。 /staff(ito)
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by sumai-okane | 2007-01-26 22:22 | 京都の実務派FPが駆ける!

f0015148_18281016.jpg銀行の自己資本比率が基準値を割り込んだ場合、金融庁が改善を促す命令を出します。
この比率は銀行の健全性を表す尺度で、貸出残高などの「総資産」に占める資本金などの「自己資本」の割合を指します。
銀行は分母にあたる「総資産」を少なくして比率を上げたい。

今まで住宅ローンは貸出残高の50%分だけを資産とみなしてきました。
金融庁は住宅ローンが債務不履行(デフォルト)になる可能性が低くなっていると判断し、
今年の3月から貸出残高の35%だけを資産に積み上げる見直しを今行なっています。

お客様の住宅ローン選定作業の中で、各銀行を比較し利率の交渉を行なっています。
日頃住宅ローン獲得競争の現場を肌で感じています。
上記のように自己資本比率の算定基準が見直されれば、より一層競争の激化が予想されます。

住宅をこれから購入される方にとっては朗報だと思います。
私も住宅ローン設計を行なう立場として非常に喜んでいます。

徹底して競争を利用して、少しでも低い金利の住宅ローンを借りましょう!!
自分で判断できない時は声をかけてください。
強力にサポートします。

銀行を儲けさせれば、借りる側は多くの利息を生涯払い続ける事になります。
残念ながら貸し手と借り手の利害は相反します。 /staff(ito)
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by sumai-okane | 2007-01-11 18:30 | 京都の実務派FPが駆ける!
f0015148_19492048.jpg私が住宅資金計画をお客様と一緒に考える際、必ず「相続時精算課税制度」が活用できないか検討していただいています。

理由は支払利息の総額を減らしたいからです。

「相続時精算課税制度」の概要を少し説明したいと思います。

現在、高齢者の方が多くの資産を持たれています。
平均寿命の延びにともない相続の起こる年齢が高くなりました。

そのため、住宅購入や教育費などお金が一番必要な30代・40代にお金が渡らない状況があります。高齢者世代からお金が必要な世代への早期資産移転を目的にこの制度ができました。

贈与税の課税制度には、「暦年課税」と「相続時精算課税」の2つがあります。

「相続時精算課税」を選択すると贈与時に贈与財産に対する贈与税を納め、その贈与者が亡くなった時に贈与財産と相続財産とを合計して計算した相続税額から贈与税相当額を控除する事で贈与税・相続税を通じた納税を行うものです。

この制度には特別控除額が2500万円あり、その範囲内であれば贈与時に納税が発生しない事になります。

さらに、贈与者の年齢要件が緩和された「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例」も平成19年12月31日まで延長されています。それに該当すれば、2500万円の特別控除のほかに1000万円の住宅資金特別控除額を控除できます。

ただ制度の利用にあたっては適用対象者の年齢要件や申告要件があり、
一度「相続時精算課税」を選択したら「暦年課税」に戻れないなど、注意点も多く
税務署や税理士の先生にご相談してから利用する必要があると思います。

もし、この制度を利用して1000万円の贈与を受けたとします。

そうすると住宅ローンの借入を1000万円減らす事ができる。

1000万円を30年間・3%で借りた支払利息の総額は約518万円となります。
今の1000万円が1518万円の価値になります。

そのぶん外に出ていくお金を減らし、子供の老後資金を約500万円増やす事ができる。

賃金の上昇がそれほど見込めない30代の住宅購入事情を考えると、この制度を
利用できる方は積極的に利用されたらいいと思います。 /staff(ito)
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by sumai-okane | 2006-12-29 23:49 | 京都の実務派FPが駆ける!