関西圏(大阪 兵庫 京都 滋賀 奈良 和歌山)で活躍中の独立系FPが、顧客のために日々奮闘しながら、感じたことを綴ってまいります。姉妹サイトは http://www.sumai-okane.net/ です。


by sumai-okane
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カテゴリ:元気なシニアのコンサル日記( 45 )


f0015148_2148899.jpg最近、40代の方の住宅取得に関する相談を担当しました。
その中で、持ち家の時期は、いつが良いかについて、話し合いましたので、そのことを整理してみました。

定年後・老後のことを考えると、現役時に持ち家取得し、住宅ローンの返済も終わっていることが望ましいと思います。

仮に4LDK 3,500万円程度の住宅購入を計画したとします。
30歳結婚直後の人の場合は、殆んど全額を住宅ローンで計画することになるでしょう。35年、65歳で完済、金利3%程度とすると、年間160万円程度の返済計画になります。

一方、65歳現役引退の時期に、持ち家する場合は、30歳から65歳までに年間100万円を将来の持ち家のために貯蓄すれば、65歳時には3,500万円程度は貯まることになりますので、自己資金だけで持ち家出来ます。
40歳時に急に持ち家を計画したとしても、10年間で1,000万円程度貯まっているはずですから、住宅ローンは、2,500万円、65歳までの25年返済で、年間の返済は140万円程度となります。

結論からいいますと、取得したい住宅の価格を住宅費準備期間35年(30歳から65歳)で割った金額程度を毎年準備していけば、何歳でも自由に持ち家時期を決めることが出来ることになります。

今回は、金利や物価上昇をゼロとしましたが、金利・物価上昇を織り込んでも、考え方は同じです。

/staff(fukuyama)
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by sumai-okane | 2008-03-13 15:31 | 元気なシニアのコンサル日記

1年の計は、元旦にあり


 あけましておめでとうございます。f0015148_2313448.jpg

 今年のお正月は、少し寒かったですが、3日間ともお天気で良いお正月だったのではないでしょうか。
 皆様も、ご家族揃って楽しいお正月を過ごされたのではないでしょうか。

 「昔から1年の計は、元旦にあり」といいますが、お正月から、新年度を迎える4月までは、これからの生活設計(ライフプラン)を考える絶好の時期です。

 子供様も、新学期から小学校に入学したり、新しく中学・高校・大学などへの入学なども決まって来ます。それに伴い、授業料など教育費も変わってきます。

 将来の持家を考えている人も、お正月には、来年のお正月は新居で迎えたいとか、持家のためにそろそろ頭金の準備を具体的に始めようとかなど色々考えたのではないでしょうか。

 また、今年定年を迎える人は、定年後の仕事や生活がどうなるかと考えたのではないでしょう。

 お正月は、自分の生活環境が変わっていくことを実感として感じる時期です。
 これを機会の自分の生活設計の将来図(私たちFPは、これをライフプランといいます)を作成してみましょう。

 今年変化する生活環境を踏まえて、自分たちの夢や希望を折り込んだ、将来図を描き、それに必要な費用を見込み、収入の将来見込を考え、年間収支の推移を考えて見ましょう。
 始めは、夢が膨らみすぎ、家計収支見込は赤字になるかも知れませんが、何回かの練り直しを経て、実現性の高い設計図が出来るでしょう。

 設計図が出来たら、その実現に向けた取り組みを始めましょう。
 
/staff(fukuyama)
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by sumai-okane | 2008-01-14 10:57 | 元気なシニアのコンサル日記
 
f0015148_19565725.jpg最近都市部を中心に、土地価格が上昇しています。
更に原油価格や鉄鉱石などの資源価格の上昇が、住宅価格アップにつながるのではとの不安は、これから持家しようとする人たちにとっては、重大な問題です。

過去にも土地バルブや石油危機による大幅な物価上昇もありました。これらの経験を踏まえて、独断と誤解を承知で、自分なりの見通しを書いてみました。

 原油価格が上がれば、プラスチックなどの原材料や石油を燃料として使用する鉄鋼やセメントなどの原材料価格もアップします。またこの原材料を加工して作られる建設資材価格はアップします。

 しかしながら、建築コストでは、これら建築資材価格の割合以上に、建築に要する労賃の占める比率の方が高くなっています。そのために、原油価格の上昇が建築資材のアップに留まっている間は、住宅の建設費が大幅に上がることはないでしょう。

 また、石油危機による大幅な物価上昇時にも、資材価格の上昇があっても、住宅メーカーを中心に木材のプレカットや工場生産比率の向上により、住宅価格は上がりませんでした。

 住宅価格の建築工事費は、1995年を100とするとマンションで89、個人住宅で85程度になっています。

 原油価格の上昇が、建築資材の需給関係をタイトにし、一時的に住宅建設費がアップすることはあっても、建築資材の生産工程の効率化や建設工事そのものの合理化がやがて、それをカバーする可能性が高いと思います。

/staff(fukuyama)
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by sumai-okane | 2007-12-04 23:49 | 元気なシニアのコンサル日記

住宅価格の将来見通し

f0015148_2213459.jpg
最近都市部を中心に、土地価格が上昇しているとの報道がなされています。
また原油価格や鉄鉱石などの資源価格も上がってきています。このことが、住宅価格にどう影響するかは、これから持家しようとする人たちにとっては、重大な問題です。

過去にも土地バルブや石油危機による大幅な物価上昇もありました。これらの経験を踏まえて、独断と誤解を承知で、自分なりの見通しを書いてみました。

 現在の土地価格の上昇は、不動産投信により、大きなお金が不動産市場に流れてきたことが原因です。
長期のゼロ金利で、少しでも利率の高い運用先を希望していた人たちの資金が不動産投信に集まっています。不動産投信は、お金が集まりますから、どんどん不動産を購入します。まず大都会中心部の大型ビル、次に中型ビル、賃貸住宅、更には、地域も地方の中心都市へと範囲を広げています。バブル期に有り余った資金が、土地に向かった流れと良く似ているともいえるのではないでしょうか。
 景気が悪くなると、企業は、効率の悪い営業所や工場を閉鎖したり、借りている事務所のフロア面積を一部縮小したりして、経費を抑えることは、既に何度も経験していることです。すると土地・不動産価格は下降始めます。不動産投信へ集まった資金は逃げ出しますので、さらに不動産価格の下落に追い討ちをかけます。

日本の人口は、減少し始めました。高度成長期に開発された都市近郊の住宅地は、初期に開発された地域では、高齢化し、世代交代が始まっています。比較的新しい所でも、住んでいる人たちが定年を迎え、子供たちも独立したので、都心部のマンションに移る人たちもあり、価格は下降気味で、地域によっては買い手が付かない所も出てきています。この傾向は、益々増えるでしょう。

商業地域は、商売が成り立つたり、貸ビルや賃貸住宅を建てても収益が上げられなど事業性ある地域は限定されます。それに比較して、住宅地はもう少し広い範囲で選択できます。人口や世帯数が減少し、必要住宅戸数が満たされた時代を迎え、売り手優位から買い手優位に変って行けば、長期的には住宅地価格は下がっていくのではないでしょうか。

資源価格の上昇と住宅建設費については、次回と致します。
/staff(fukuyama)
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by sumai-okane | 2007-11-14 09:42 | 元気なシニアのコンサル日記

FPフェアーに参加して

 f0015148_19264572.jpg先日大阪国際会議場で開催されましたFPフェアーに一日参加してきました。

 このフェアーは、毎年1回全国のFPが参加し、講演会やセミナーで新しい情報を得たり、お互いの取り組みの成果を発表したりしりする自己研鑽の場でもあります。


 1日の参加で、4テーマのセミナーに参加しましたが、その中で印象に残ったのを紹介します。
 
 次期の米国FP協会会長に決まっているjマーク・ジョハンセン氏の講演でした。同氏が参加するFP事務所は、1991年に4人のFPと3人のスタッフで、独立系FP事務所を開設され、現在27名のFPとスタッフ18名、合計45名にまで成長しておられます。
 業務の中心は、リタイアメント・プランで顧客の約80%が50歳以上とのことです。

 この米国の現状についてのお話を聞き、まだまだお客様も少なく、どちらかというと30代から40代のお客様からの相談の多い日本の現状と比較した時、米国はどうしてリタイアメントに関する相談が多いのか、相談内容も資産運用が中心なのかを考えてみました。

 米国との違いの一つは、公的年金制度との関係があるのではと思います。日本の年金制度は、厚生年金制度が中心であり、年金受給年齢前後まで勤務すると、将来はともかく現在は、何とか生活できる程度の年金がもらえます。また確定給付型の年金ですから、運用など心配しなくても良いようになっています。
 
 次に、日本人の考え方があるのではないでしょうか。老後資金としては、定年まで働いて蓄えた貯蓄や退職金があっても、将来何かあるのではと考え、年金などの収入の範囲で老後生活を送っている人が大半ではないでしょうか。

 米国人のように、リタイアメントが楽しみであり、少しでも早くリタイアし、趣味やボランティア、旅行などを楽しみたいと考えると、そのために準備した老後資金をどう運用したら良いのか、資金はいつまで続くのかが大問題となり、FPに相談しようということになるのではないでしょうか。

 わが国のシニア層の考え方、生活態度も団塊世代から変わりつつあるように思います。自分たちの老後は、精一杯楽しみたい、自分たちが働いて作った資産は、自分たちのために使い切ると考えるようになりつつあります。
 そうなれば、FPへの相談も増えてくるのでしょう。

/staff(fukuyama)
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by sumai-okane | 2007-10-16 13:31 | 元気なシニアのコンサル日記

住宅取得にも構想計画を

 
  私は、FPを始める前には、ある化学品メーカーに勤めていました。f0015148_22515890.jpg

  化学プラントを新規に設置する場合は、多額の資金が必要です。また投資を決定してから、設備が完成するまでには、かなりの期間を要します。需要見通しを誤ったり、設備が完成した時点で売値が下がっていて、期待していた収益が上げられなくなったりすると企業の収益計画に狂いが生じます。
  そこで、設備投資を決定するまでに、構想計画を立案し、その商品の需要見通し、売値の将来見通し、収益見通しから見た設備投資限度額なとを検討し、設備投資を決定します。

  私たちにとって、住宅は人生で最も高い買い物です。取得した場所は、子供たちの養育・教育をする場でもあり、場合によっては老後の生活を過ごす場でもあります。
  良い持家をするかどうかは、その後の人生に大きな影響を与えるものだとも言えます。

 そこで、住宅取得に当たっても構想計画という段階を持つことを、これから住宅取得したいと考えている人にお勧めしたいと思います。

 まず、仕事場への通勤、買い物などの生活環境、空気・騒音などの地域環境、子供様の教育環境、医療施設などのインフラなどを調べ、持家したい地域を考えます。その次に、自己資金、今後の生活設計などからどの程度までの住宅融資なら返済可能かを考慮した資金計画の検討も必要でしょう。土地や建物の相場の調査も必要です。そして、最も大切なことは、住宅取得に関する夫婦など家族の話し合いです。

 これらの過程を経て、持家に関する考え(持家構想計画)を固めます。考えがまとまってから、具体的物件等を探すことを始めましょう。

 住宅展示場やモデルルームを見に行って、衝動買いすることだけは、避けましょう。
/staff(fukuyama)
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by sumai-okane | 2007-09-24 18:15 | 元気なシニアのコンサル日記

簡単な家計簿作成

 
 f0015148_2051336.jpg過去2回連続して、家計・家計簿についての記事が記載されていましたので、私からも一言。

 各種団体やFP協会支部主催の個別相談会で、ライフプラン、住宅取得プランなどの相談を行ってきました。その時家計簿をつけていますか、とお聞きしますとかなりの方が、忙しい・面倒だ、などの理由で家計簿をつけておられません。

 家計簿は、単に過去の出費を記録しておくのではなく、過去のデータを今後の生活設計・家計支出に生かすためにつけるのです。どんな簡単な方法でも良いから付けてみてくださいとお願いし、具体的に説明する簡便な家計簿作成方法をご紹介します。

 ご紹介する方法は、家計支出の全体像を見えるようにすることに、ポイントを置いています。

 まず、縦軸に各種項目、横軸に1月から12月(年度単位で作成したい方は、4月から3月まで)の1年間をとった一覧表を作成します。

 縦軸の各種項目の最初は収入です。前月からの繰越現金、家計簿用に使用している預金通帳の繰越残高、給料、パートなどの各種項目を記入します。

 次に、支出項目です。まず電気代、ガス代、電話代・携帯料金など銀行口座から引き落としされるものを挙げます。家賃や住宅ローン・駐車場代なども引き落としされている方も多いでしょう。最近は、引き落とし出来るものが増えていますので、かなりの項目が挙がるでしょう。
 次に、毎月現金で支払っているが定額のものを上げましょう。学校関係費・塾の授業料や新聞代などが挙がってきそうです。

 次に特別費の項目を作り、数行をこれに当てましょう。電機器具購入、外食、旅行・帰省、慶弔など 時々発生する金額の大きいものを記入します。

 次に食費等の項目を入れます。この項目は食料品や洗剤など、毎日の買い物でお財布から出て行く支出です。

 次に、積立貯金・保険料など非消費支出の項目を挙げます。

 一番下には、翌月に繰越となる現金、預金などの項目を収入の欄と同じように挙げます。

 これで一覧表が完成しました。

 では、この一覧表にどう記入するのでしょうか。
 まず月末に翌月に繰越される現金、預金の金額を記入します。
 その後は、今までと同じように家計運営してかまいません。毎月家計簿を記入する必要はありません。但し、外食、旅行、電気製品の購入など特別費に挙げた、時々出る大きな出費の領収書だけは、残しておいてください。

 月末になったら、一覧表を記入しましょう。
 収入や税金・社会保険料は給料明細から転記するだけです。銀行口座から引き落とされる電気代なども簡単に記入できるでしょう。

 前月末繰越+収入から、翌月繰越を引いた金額が今月の支出合計です。既に一覧表には、「食費等」の項目以外は、全て埋っているはずですから、支出合計から、「食費など」以外の合計を引いた金額が、「食費等」の金額です。これで家計支出一覧表(簡易家計簿)は完成しました。

 おそらく、毎月末に2時間も掛けずに出来ると思います。
 二、三ヶ月続けてくると色々なことが分かったり、この項目は、なぜ月によって大きく変動するのかなど興味がわいてきます。

1年間も続けると、来年の予算が立てたくなるでしょう。項目などは、工夫してトライしてみてください。 /staff(fukuyama)


 
 
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by sumai-okane | 2007-05-13 22:08 | 元気なシニアのコンサル日記

3級FP技能士講座

 f0015148_235639.jpgあるカルチャーセンターで、3級FP技能士講座の参加者を募集していましたところ、予定した人数ほどではありませんが、開講できるだけの参加申込みをいただきましたので、4月14日より20回シリーズがスタートします。毎月2回のセミナーを行い、来年1月の3級FP技能士試験に挑戦しようというスケジュールです。

 3月に2回無料説明会を開催しました。その時来られた方に、受講する目的をおたずねしました。
 資格取得し将来FPの仕事をしたい、FPの資格や知識を今の仕事に活かしたい、自分の将来や生活設計のためにFPの勉強をしたいの中、いずれが多いかとお聞きしましたところ、断然自分の将来や生活設計のためFPの勉強をしたいという人が多数でした。

 明日から講義をスタートしますが、自分のために勉強したい人が多数ということを踏まえて、講義の内容を考えていきたいと思っています。
 単に、テキストに載っている知識・内容を説明したり、過去問の演習をするのだけではなく、モデルとなる事例を挙げて、その事例に沿って知識を習得することが出来るよう工夫をしたいと思っています。

 この講座を終える頃には、自分のライフプランを作成したり、保険の見直しをしたり、自分の税金の計算などが出来るようになれれば、良いなあと思っています。

 楽しく学んだ結果として、3級FP技能士試験に挑戦し、全員が合格できるよう、受講生の皆様と協力して、頑張りたいと思っています。 /staff(fukuyama)
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by sumai-okane | 2007-04-13 22:47 | 元気なシニアのコンサル日記

  f0015148_16421247.jpgいわゆる団塊の世代が、これから定年を迎えようとしています。この世代は、昭和40年代に結婚し、持ち家をしています。大都市近郊に大型開発の住宅地が出来、夢のマイホームを持った世代です。

 あれから30年、定年後のセカンドライフをどう過ごすかというセカンドライフプランの中に、建築後30年たった家をどうするかと課題も含まれます。
 
 これを機会に、今の家を売却し、都心やもう少し便利な地域にマンションを購入しようと考える人たちも多くなっています。
 
 一方、現在の場所に住み続けたいが、30年前の家は古くなって、生活にも不便だから建て替えようかと迷っている方もおられます。
 30年位前の家は、現在建てられている住宅に比べて、耐震性や断熱性に劣ります。またバリアフリーの配慮がされていませんので、高齢になった時には生活もしにくくなります。そこで新築したいと思うのですが、老後の生活を考えると資金的に心配だということもあります。

 建て替え以外の、もう一つの方法として、大型リフォームという方法もあります。大型リフォームでは、建物の骨格は利用しますが、耐震補強をし、断熱材なども新しく入れます。また壁や設備、内装材などを一新しますので、まるで新築のようになります。必要な経費は、おそらく建て替えに比較して、半分程度の費用で出来るのではないでしょうか。

 私の実家は、阪神淡路大震災で、被害を受け半壊の状態となりました。屋根瓦は落ち、壁もボロボロとなりました。工務店に見てもらいましたが、補修してもせいぜい地震前の状態になる程度で、住宅環境としては、あまり改善されないと言われ、結局建て替えしました。

 当時は、大型リフォームをやる会社もなく、時間的にも急いでいたために建て替えという結論を出しましたが、今なら別な方法になったかもしれないと思っています。

 これからセカンドライフを迎える人たちには、調べたり、考えたりする時間が十分あるわけですから、良く考えて良い方向を選択して下さい。 /staff(fukuyama)
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by sumai-okane | 2007-03-13 09:49 | 元気なシニアのコンサル日記

f0015148_18141728.jpg 土地を購入し、そこに自由設計で、自分の選んだ工務店やハウスメーカー、あるいは設計士に依頼して住宅を建設する場合に注意していただきたいことを、相談のあった事例を参考にご紹介します。

 最近は、土地を購入しようとした場合、しばしば建設条件付となっている物件が多く、なかなか建築条件なしの土地を見つけるのは、難しくなっています。
 特に、良質な住宅環境が保たれ、交通の便の良い、いわゆる住宅地と言われる地域では、その傾向が強くなっています。

 そこで良い物件の土地が見付かった場合、早期に決心することが求められます。不動産業者も「めったに出ない土地だから、すぐ決めないと他の人に取られてしまいますよ。」とせっつきます。

 土地の購入資金を全額自己資金で用意できる場合は、問題ありませんが、住宅ローンを利用する場合は、注意して下さい。不動産業者が紹介する金融機関の住宅ローンを借りて土地を購入した場合、家を建てようという段になって、困ることが起こる場合があります。

 住宅ローンを借りた場合、必ず土地と建物両方に抵当権を設定します。
 仮にA金融機関で土地の購入資金を借りた場合、建物の建設時に別の金融機関Bから建設資金を借りようとすることは、不可能です。なぜならB金融機関の抵当権は、第二抵当権になってしまうからです。第二抵当権でも良いとお金を貸してくれる金融機関はまずありません。

 建物建設時には、最初に借りたA金融機関の住宅ローン商品の中からしか、住宅ローンを選べないということになります。金融機関によっては、長期の固定金利の住宅ローンがないところもあります。フラット35の取り扱いを行っていない金融機関もあります。変動金利や一定期間固定型の場合でも、他に比べて優遇金利の優遇が見劣りする所もあります。

 どういしても自分の希望する住宅ローン商品がないからといって、土地購入時の住宅ローンを借り替えようとしても、一部の金融機関では土地購入資金の借り換えを認めていない金融機関もあります。仮に借り換え出来たとしても、抵当権設定費用、保証料、融資手数料が余分に掛かることになってしまいます。

 大切なことは、土地購入の時から、建物分も含めた資金計画、住宅ローン計画(どこから借りるのか、どういう金利タイプにするかなど)をカッチリと決めておくことです。
/staff(fukuyama)
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by sumai-okane | 2007-02-13 16:08 | 元気なシニアのコンサル日記