関西圏(大阪 兵庫 京都 滋賀 奈良 和歌山)で活躍中の独立系FPが、顧客のために日々奮闘しながら、感じたことを綴ってまいります。姉妹サイトは http://www.sumai-okane.net/ です。


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カテゴリ:生活設計ナビの独り言( 72 )

大阪市は市内に定住してもらうことを促進するために色々な制度を設けています。f0015148_22454781.jpg
賃貸についてよく知られているのが「新婚世帯向け家賃補助」です。
一方、分譲については平成17年から「子育て世帯向けの利子補給制度」が開始されました。

最近、大阪市内で住宅購入されるご家庭からご相談があり、念のために紹介していますが、まだあまり知られていないようです。

この制度を一言で説明しますと「2000万円までの住宅ローン残高の0.5%を3年間利子補給してくれる。」というものです。

申し込み資格などの詳しい条件は「大阪市住まい公社」の情報(夜間は重いです)をご確認いただくことにして、利子補給の最大額は3年間とも2000万円以上の残高がある場合で、2000万円の0.5%である10万円が3年間( 計30万円)ということになります。
特に注意すべきことを申し上げると「当初3年間は金利が変わらないもので、金利は2.0%以上を適用」「返済期間が10年以上」「取り扱い金融機関の住宅ローンであること」です。変動金利や1~2年の短期固定金利選択型でない限りはだいたい当てはまると思います。

もう1つ注意すべき点は「繰上げ返済を行った場合は打ち切られる」という点です。したがって、最初にできるだけ繰上げ返済しようと考えられているご家庭は慎重に判断してください。

この制度。知っていれば最大30万円が期待できるわけですから大きいですね。ちなみに3年経った後で、30万円を一部繰り上げ返済すれば、金利3.0%の場合ですと約48万円の利息軽減効果があります。支給されたお金をどう効果的に使うかはご家庭次第ですね。
/staff(yamashita)
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by sumai-okane | 2007-06-19 22:47 | 生活設計ナビの独り言

6月1日への想い

今年も6月1日という日がやってきます。f0015148_22444840.jpg
「さて、何の日でしょう?」と問い掛けられても.....
特にコレという答えは出てこないでしょう。

「夏服へ衣替えする日?」ぐらいですかね? ちょっと調べてみたところ、
 電波の日(電波法が制定された日)
  気象記念日(気象観測が始まった日)
だそうです。語呂合わせの日でもないですし、結構地味な日なようです。

ところが...私にとっては特別な日なのです。

FPの仕事を始めた日。正確には2004年6月1日が
有限会社アズ・ユア・プランナー(意味:あなたのためのプランナーとして)
の誕生日になります。
10個ほど考えた社名の中で最後は家族が私のイメージで決めてくれました。
「アズ(as=として)」というスタンスが大事なポイントだということです。

あれから、まる3年が経とうとしています。

振り返るとすべてゼロから出発したことを思い出します。

「ファイナンシャル・プランナー(FP)という専門家への相談が世間で根付くのか?」
「金融機関や住宅関係に勤務した経験はないが不利ではないのか?」
「どうやってお客様に自分を認知してもらえるのか?価値を認めてもらえるのか?」

そのようなことを絶えず自問自答しながら、あれやってこれやってと試行錯誤しながら
活動してきました。まずは友人・知人への開業の挨拶と仕事の打診、各地での自主
セミナー開催、数千戸へのポスティング、駅前でのビラくばり、専門家が集まる勉強会
への参加と挨拶、各機関での相談員(殆どボランティア)、コラムの執筆...

最初はなかなか上手くいかず、色々と悩みながら動き回るうちに、
自然と自分の仕事スタイルが出来てきて、一番大事なお客様とのお付き合いが
始まっていました。

また、幸運にも同じ考え方で同じスタイルの仕事仲間に巡り合えることができました。

遥か遠い昔から想っていた「いつも自分はお客様の役に立つ仕事をしていたい」
のイメージが出来上がったきたような気がします。

ライフスタイルの多様化・情報とサービスの供給過剰・個人中心の考え方という
時代背景も追い風になりました。

「販売者側の視点での専門的な解決」から「消費者側の視点に立った包括的な解決」
が求められるようになりました。

さらに、世の中には総合的で長期的な視野に立って問題解決を図れる専門家が
以外と少ないことにも気付きました。

今それをこなせるのが独立系FPではないか?と思っています。

「石の上にも3年」といいますが、FPという仕事が自分にとって筋の通ったものである
以上はまだまだこれからも頑張って行きたいと思います。

ここまで支えてくれた家族と仲間。
そして、お会いできたお客様に感謝します。/staff(yamashita)
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by sumai-okane | 2007-05-29 22:46 | 生活設計ナビの独り言
5月13日()f0015148_2248697.jpg 
10:30
  1年以内に自宅を購入したいというAさんご夫婦が来社。
  ある物件に関して、不動産会社が提示する資金計画の疑問を
  持ったとのこと。例によって「35年の変動金利型住宅ローン」
  営業マンとの付き合いはほんの一時期である一方、
  住宅ローンとの付き合いは数十年に渡る。
  Aさんにとって本当に適正な購入価格はいくらか?そして、自分に
  合った資金計画が必要と感じられたようだ。
  A家のライフプランをディスカッションながら、
  最も効果が出る返済計画をシュミレーションしてみる。意外な結果に...。

 14:00
  Bさんご夫婦のご自宅へ訪問。お子様たちの元気なお出迎えを受ける。
  自宅の購入を検討するとともに、保険の見直しができる余地をアドバイス。
  家族構成に応じて保障額も変わる。見直しは必須。
  Bさんに限らず案外それはされていない。掛け方も「なんでだろう?」と思う部分もあり。
  「人生で2番目に高い買い物」と言えば、実は"保険"なのです。 
  何十年も渡って支払う保険料の重みを感じていただいた。
 
5月14日(月)
 終日
  関西FPパートナーズのメンバー(FP福山さん、FP伊東さん)との定例会議。
  いつも会議はアクティバ企画で行っているが、
  今回は亀岡(京都)にあるマスコミにも良く紹介される料理屋 「宮本屋」さんにて。
      
f0015148_2354199.jpg
  落ち着いた素晴らしい雰囲気と美味しい丹波四季菜料理を戴いた後、
  熱のこもった話し合いが始まる。早いもので一緒に活動を始めて2年が経つ。
  主に1年間の活動報告と今後の事業展望を話し合った。
  独立系FPへの相談ニーズが高まる中、3~5~10年の事業ビジョンを確認しあう。
  最後に住宅購入に関する事例勉強会を実施。

5月15日(火) 
14:00
  4ヶ月前顧問客になっていただいたCさんの奥様とのメールのやりとり。
  お子様の教育費の関しての質問。上昇率をどれぐらい見ておいたほうが良いか?
  デフレ時代でも上昇していたのが教育費と医療費。
  当初の上昇率は0.8%に設定したが、さらに0.5%程度上乗せしたライフプランも
  作ってみた。なんとか家計は大丈夫であることを説明して安心いただいた。

5月16日(水) 
終日
  リスクマネッジメントの勉強会。
  最近多いのが「保険の見直し」相談。
  例の不払い問題が発端で、保険についての関心は大きい。
  セカンドオピニオンを求めているケースが出てきた。しかし、ライフプランを元に保険を
  選ばれているご家庭はほとんど無し。
 
5月17日(木)
 午後
  某雑誌媒体からの取材を受ける。単独でマスコミの取材を受けるのは初めて。
  FPのお仕事とは?ということから始まったので、3年前に各地で小さな自主セミナー
  を始めた時からの経歴をお話する。途中、一番大切にしてきたのはお客様との信頼
  関係であることを再確認する。

  最後に本題。金融機関と一線を画した専門家の立場から、人生にかかるお金の相場・
  上手な対処の仕方などのお話をした。ぜひ、若い人の参考になればと思う。
 
5月18日(金)
 10:00
  Dさんのお宅を訪問。
  ライフプランの練り直し。子供の学校教育費+アルファを確認する。
  どこの家庭でもそうだが最近はこのアルファのお金がかなりかかる。
  子供の能力を磨いたりするには必要なものだが、
  コストを払った分のリターンがどうなのか、教育費管理シートを共有しながら
  話し合う。

 12:30
  Dさんの訪問の後、近くに住んでおられるEさんへのご挨拶。
  一緒に食事をした。Eさんからは定期的に資産運用に関するご相談を受ける。
  現在の経済状況と今年後半への見通しを説明し、どのアセット(資産クラス)への
  配分が重要なのかをアドバイスする。
 
 14:30
  Eさんの車に乗せていただいて10分。 次はFさん宅をご訪問。
  先日ライフプランをご提示後、40年にわたる家計の状況がわかり、住宅の購入を
  決断された。
現在は住宅ローンの選択についてご相談。その先の繰上げ返済や
  住宅ローン控除のシナリオも話し合った。シュミレーションした結果をご覧いただき、
  想定以上の効果があることが分かり、喜んでいただいた。
 
5月19日()
 10:00
  昨年末にお子様が産まれたGさん宅をご訪問。
  6ヶ月にもなると、顔立ちがしっかりしていて可愛い。
  顧問客のお子様の成長ぶりを見るのも楽しみの一つである。
  家族構成が変わったので保険の見直しを行った。
  「学資保険はどうですか?」という話題は必ず出てくる。
  教育費は一般的に高校・大学になると、とたんに出費が多くなる。
  「その時期に焦点を絞った資産形成であればよく、学資保険に限る必要ありません。
  手段は色々とありますよ。」とアドバイス。しかし、「学資保険」の知名度には脱帽!!

 13:45
  Hさんが来社。最近住宅ローンの見直しをされた。それに伴ってライフプランの改訂。
  金利上昇リスクがかなり回避できてよかったと喜んでいただいた。
  「繰上げ返済VS借り換え」どちらが良いのか
  Hさんにとっての最善の提案を差し上げたが、回答はその方の状況で変わる。
  残高が多ければどちらを選択するかによって数十万円、数百万の差がつくこともある。
  これにはさぞ驚かれたようである。
  そしてライフプランを軸に今後住宅ローンとどう向き合っていくのか・・・
  これが一番大事であることも分かっていただいた。
 
 16:00
  Iさんご夫婦が来社。2ヶ月前に顧問客になっていただいた。
  家計の見直し相談。数字の感覚を持つの苦手なようとのこと。
  「15分でできるカンタン家計簿」を見せながら、
  各支出の全体に占める割合をご夫婦と共有した。
  1年は365日。1つ1つは小さなことでも、小さなことの改善が、
  セカンドライフにゆとりが持てるかどうかを左右する。
  漠然とした不安が具体的な数字に変わり「気を引き締めて暮らしていきたい」という
  言葉を頂戴する。
  お帰りになるご夫婦の背中を見て、新たな決意がFPにも伝わってきた。

ゴールデンウィークが明けてから2週間、慌しく時間が過ぎてしまった。
実感することは景気が回復したと言われているものの、家計への恩恵はほとんど無し。
もはや以前のように国も会社(勤務先)も、個人(従業員)を守ってくれません

将来への不安を少しでも解消し、今から対策を立てるために、ご家庭自ら行動されて
いるのを実感する。それに伴い我々FPのような専門家(第三者)を家計の監査役と
して迎えていただくケースも増えてきている。/staff (yamashita)
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by sumai-okane | 2007-05-19 22:47 | 生活設計ナビの独り言
f0015148_22583397.jpgご相談に来られたご夫婦との会話の中で、こんな場面がよくあります。

ご夫婦 「なんで、ウチはお金が貯まらないのでしょうか?」

FP山下 「そうですね。思い当たることはありますか?」

ご夫婦 「ありません。普通に生活しているつもりです。」

FP山下 「家計簿はつけていますか?」

ご夫婦 「一応つけてみてはいるのですが、原因が分からないのです。」

FP山下 「現状を見て、4つの項目をチェックしてみてください。
    ①ただ食費・光熱費とただ規定された分類項目に付けているだけでしょうか?
    ②家計の全体像が隅から隅まで眺められているでしょうか?
    ③意識として埋もれている項目はないでしょうか?
    ④短期間の間の細かな出費にこだわっていませんか?」

ご夫婦「そこまで詰めて切れていないです。」

こんな感じです。真面目でしっかりとした方なのによくあります。
ちゃんと付けているつもりでも、何かが漏れている。何かで出費している。
気が付かない。これを一般的に「ザル家計」と言われています。

そのような方にも役立つものを開発いたしました。
私からのオリジナルなものです。家計簿の表情でないですが、まっとうな家計簿です。

シンプルすぎて内容はご紹介できませんが(お許しください)
ハッと目が覚める、150キロストレートのような家計簿だと思っております。

「なんでこんな視点で分析できなかったのか?」
という有り難い感想もいただきました。

宣伝ぽくなりました(笑)。
でもただ、15分インタビューするだけ。
大まかでも家計の問題点が分かってきます。これが一番大事です。

わが家のライフプランへの第一歩として、
是非ご体験いただければと思います。
/staff (yamashita)
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by sumai-okane | 2007-05-08 22:59 | 生活設計ナビの独り言
f0015148_2125275.jpg
火災保険は複数の会社の商品を比較して選んだり、保険代理店を回って選ぶということがなかなかできなかった商品です。

その背景として、住宅購入者は銀行の窓口にて住宅ローンと一緒に案内されること
が多く、タイミングが同じなのでその場で一緒に契約されることが一般化されている
実態があります。(同じ保険を掛ける場合でも銀行窓口のほうが団体割引があり保険料が若干安いことも知られています)

銀行によっては、質権設定といって家屋が消失した場合におりる保険金は
住宅ローンの返済に優先して充てられるということも行われています。
(当然ながら返済が終了すると銀行の質権設定は外されます)

前置きが長くなりましたが、
火災保険の契約で注意しておきたいが『保険期間』です。

実際の保険証券をいくつか見たことがありますが、
25年とか30年とか住宅ローンの返済期間と同じとされている契約があります。
コレって、短いと思いませんか?

住む方にしてみれば住宅ローンが終わったからと言って、家屋の保障も終わり・・
と考えて良いわけはないですよね。


そもそも保険金は自分の家が消失して困っている方への援助であるべきですが、
融資の保全の位置づけという商習慣になってしまっている....

それで本当に良いのかどうか疑問に感じています。
保険期間は家の寿命を考えて設定されるべきだと思います。

保険を契約する際、万が一の場合の保障イメージを描いて、自身が困ることが
ないよう納得して入るべきでしょう....決して流れに任されてはいけません。
/staff (yamashita)
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by sumai-okane | 2007-05-01 00:03 | 生活設計ナビの独り言
損保会社の生命保険不払い問題、f0015148_18414012.jpg
火災保険料の取りすぎ問題、・・・

昨今の新聞記事で損保業界に関する「問題」という言葉が特に目に付きます。長らくそのような商習慣であったとすれば本当に驚きです。

また、お客様にしっかり理解されていないことも問題です。

保険証券を拝見させていただく場面があります。
 「なぜこんな契約で、それだけ保険料を払っているのでしょうか?」
 「どのような場合にどれだけ保険金を請求できるのでしょう。」
と尋ねても、ちゃんとした答えが返ってこないことが多いです。

よって、特約や告知にしろ、保険料にしろ、業界の信頼を取り戻すためには、
今回の問題を絶対に最後にしないといけないと思います。

    
ところで、商習慣といえば”最後の横並び”と言われていたのが「火災保険料」。
今後はそれが崩れてきます。

建物・構造・地域・居住者属性・流通(対面/ネット)・リスク許容度・保険会社の経費率などで変わってきます。そして、自動車保険と同じように比較して選んでいく時代に突入します。

ようやく・・・といったところですが、消費者側も「どうせ同じだから・・」と先入観を持たず、しっかりと吟味していきたいものです。

なにしろ、ご自身の「住まいとお金」の問題に跳ね返ってくるものですから。
/staff (yamashita)
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by sumai-okane | 2007-04-19 18:50 | 生活設計ナビの独り言
f0015148_12554779.jpg最近マイホームを取得される方の年齢は下がっているように思います。
昔は『40にして家を建てる』と言われていましたが、最近ご相談を受けるケースを振り返ってみると、30代前後の方が増えています。

ただ、前倒しでマイホームを手に入れた分、老朽化も早い年齢でやってきます。30年~40年後は立替するか、もしくは、できるだけ長持ちするために大規模なリフォームが必要になってくるでしょう。

そう考えると
 ・定年後までに住宅ローンを残しておいて良いのか?
 ・もう1度家を立替する場合のお金は何処から捻出するのか?
という課題にぶち当たります。

遥か遠くの未来の姿は想像つきません。
ただ言えるのは出来るだけ余裕をもったライフプランを立てるのが望ましいということです。

立替の資金まで見ておけば、かなりの安心感が出てきます。

一方で、家を買う時には「住まいの質」を追求することによって自宅の「耐久年数」を伸ばす取り組みもやっておいて良いでしょう。

最近は建築士等の専門家に相談して、契約する前に確認される方が増えていると聞きます。長い目でみると将来のメンテナンスコストを下げる効果が期待できると思います。

ぜひ、マイホームの資金計画では買った時の費用や住宅ローンだけでなく、後々の住まいにかかるお金まで考えておきたいものです。
/staff (yamashita)
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by sumai-okane | 2007-03-29 12:59 | 生活設計ナビの独り言
f0015148_21405396.jpg> 住宅ローン・金利変動の説明徹底
> 大手銀行 販売に自主ルール
>
> 大手銀行が住宅ローンの販売や相談時に、金利変動リスクの説明
> を徹底し始めた。日銀が2月に利上げを決め、住宅ローンの金利上昇が
> 一段と見込まれるため。 (日本経済新聞 2007年3月11日朝刊1面見出し)

本題の前に銀行窓販のことを触れておきますと、
銀行窓販が解禁された金融商品の中で、ここ数年すっかり定着してきたのが個人年金保険商品。
販売が好調な一方で、国民生活センターへの苦情・相談も寄せられているといいます。

ほとんどは窓口でのリスクについての説明が不十分であること。
 ○元本が割れる恐れがある
 ○一定期間が解約できない・ペナルティ料が発生する
 ○販売手数料や運用報酬などが発生すること

大きな字で書いてあることを積極的に案内するが、小さな時で書いてあることはそうでないようです。(説明する場合は本当は逆にするべきですが)

住宅ローンも金融商品であることに変わりません。
同じようにリスクに対する説明はされるべきと思いたいですが、
こちらも深刻なように感じてしまいます。

住宅金融公庫が昨年行ったアンケート(18年の顧客アンケート)
の結果に現れています。

【Q】最終的に住宅ローンを決められた際、住宅ローンの商品性(金利変動ルールや
リスクに)に関してご存知でしたか?
 対象:変動・固定期間選択型の民間住宅ローン利用者

【A】
 ・変動型の金利設定ルール  
    よく知っている       20.6%
    少し知っている       40.9%
    あまり知らない       30.9%
    全く知らない         7.6%

  ⇒熟知している人が5人に1人。
  ⇒5人に4人は「曖昧か、知らない」ということが推測できます。

 ・固定期間終了後の金利見直しに伴うリスク
    よく知っている       23.3%
    少し知っている      36.0%
    あまり知らない      32.5%
    全く知らない         8.3%

  ⇒固定期間のほうも同じような結果です。

「一生で一番大きな買い物は住宅ローン」なのです。
中身を良く知らないで購入している人が多いというのは驚き??ですね。

住宅ローンという商品を説明する際に、金利の動くルールだけに
終始しているとすれば、消費者へ伝わりにくいはずです。
私は端的はこのような表現を使っています。

A:全期間固定金利型
  ・・ご自身が支払うべき金額は判ります
     ⇒値札が付いている商品です。
            
B:変動金利型
 固定金利選択型
  ・・・ご自身が支払うべき金額は判りません
     ⇒値札が付いていない商品です。
       (低金利が続くとAより安く買えるかもしれませんが、
        金利が上昇するとAより高い買い物になってしまう
        かもしれません。それが判るのは最後です。)

消費者が親しみやすい表現が大事だと思います。
そうしてA・Bの特徴を把握いただいた上での選択は問題ありません。

各行とも自主的な取り組みを進めていくそうですが、
今の延長線で説明を徹底していくのではなく、
ぜひ、[伝える]、[伝わりやすい]努力をしていただきたいと思います。
/staff (yamashita)
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by sumai-okane | 2007-03-18 21:54 | 生活設計ナビの独り言

住宅ローンへのこだわり


金融の自由化と金融機関の競争激化により、同じものがない商品とf0015148_0284353.jpg
言えるようになってきたのが住宅ローン。

パッと目に留まった広告・不動産会社が勧めるものを安易に選んで
いないでしょうか? 

住宅ローンとは言わば人生で一番大きな買い物です。
家を慎重に選ぶのと同じで、比較検討することが大事です。

選び方のポイントとして、
 ○店頭表示金利は?
 ○金利体系(変動/固定)はどうか?
 ○金利優遇(優遇幅・期間・体系<当初/通期>)はどうか?
 ○返済期間を何年にするか?
 ○保証料はいくらか?
 ○団体信用生命保険付きかどうか?
 ○その他ローンに付く保障は?
 ○繰上返済手数料は幾らかかるか?
 ○銀行事務手数料  〃
 ○保証会社手数料  〃
が挙げられます。

上から4つは特に重要。
長きに渡って支払うお金を大きく左右するものです。

日頃のご相談では、家族のライフスタイルに合った返済がどうなるのか?
どの組み合わせが良さそうなのか? リスクは無いのか?
商品が多様化している分、関心が高いというのが実感です。、

だから、色々なケースをシュミレーションして比較してみて、
じっくりと眺めていただくことにしています。
金額が大きい分、ちょっとした違いで随分と変わってきます。
金利の影響で何百万と変わってくることを見てやはりビックリされます。
最後は「確認しておいて良かった」と喜んで帰られます。

こうして・・・・
出ていくお金(返済額)が減れば手元に残るお金が増えること
に気付かれていきます。

『住宅ローンへのこだわり
       = 人生で他に使うことができるお金へこだわり』

と覚えておきたいものです。 /staff(yamashita)
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by sumai-okane | 2007-02-28 00:29 | 生活設計ナビの独り言
f0015148_17192323.jpg今週、20日(火)・21日(水)と日銀内で金融政策決定会合が行われ、
短期金利の引き上げについて議論されます。
昨年7月のゼロ金利解除以降は金利の引き上げが見送られてきました
が、今度こそは追加の利上げが行われるか?に世間の注目が集まっています。
この金利は当然住宅ローンの金利に影響を及ぼします。

金融政策決定会合ですがほぼ毎月行われて金融政策が議論されます。
つまり年12回程度は金利調節の機会があるわけです。

将来どうなるかは誰にもわかりませんが、単純に12回のうち1回は利上げ
があるというシナリオを組んで試算(シュミレーション)してみましょう。

現在、変動型住宅ローンの金利は2.625%です。
今後5年間で毎年0.25%ずつ上げていったら、2.625+(0.25×5)=3.825%
まで上がり、そのまま金利は下がらなかったとしましょう。
その場合の総返済額を比較してみます。
借入金額:2500万円 借入期間:25年 で設定。

変動金利型の住宅ローンで組んだ場合、最終的に金融機関に支払う
総返済額は約3796万円で、うち利息額は1296万円です。

これに対して、
3.0%の長期固定金利型の住宅ローンで組んだ場合の総返済額
は約3557万円で、うち利息額は1057万円です。(こちらは確定)

その場合、長期固定のほうが約239万円有利になります。
参考までにどの金利水準で均衡するかというと長期固定3.6%あたり
になります。

変動金利ではあくまでも1つのシナリオの試算に過ぎません。
利上げはもっと頻繁に起るかもしれませんし、金利はサイクルで動く
ので長い期間では上がった分はまた下がったりするかもしれません。

ただ、このように試算して「この場合は長期固定金利x.x%が分岐点」と
いう目安を持つことによって、選択して良い金利(範囲)が浮かびあがってきます。
私は日常的にいくつかシナリオを組んでやっており、ご相談にも役立っています。

おススメです。一度やってみてください。 /staff(yamashita)
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by sumai-okane | 2007-02-18 17:24 | 生活設計ナビの独り言