関西圏(大阪 兵庫 京都 滋賀 奈良 和歌山)で活躍中の独立系FPが、顧客のために日々奮闘しながら、感じたことを綴ってまいります。姉妹サイトは http://www.sumai-okane.net/ です。


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カテゴリ:生活設計ナビの独り言( 72 )

無料にご用心!

f0015148_21264877.jpg
国民生活センターによると、近年住宅ローンに関する苦情が増えており、この7年間で倍増しているそうです。

たとえば「住宅ローンの金利優遇が受けられるはずなのに、実際には受けられなかった。」とか「キャンペーン金利の優遇が期間限定!のように装い、実際には継続されている。」などがあります。

住宅ローンの商品性が多様化して競争が激しくなっている事情がありますが、消費者を誤認させるようなことはあってはなりません。また消費者も住宅ローンが金融商品であることを肝に銘じて、理解して納得いくまでは契約をしてはいけないと思います。

最近あった苦情をご紹介しますと、
タイトルの通り「無料にご用心!」ということです。

どういうことかといいますと、ある住宅販売業者が一定期間、パンフレット、チラシ、ウェブサイト等において、「借入時のローン費用『事務手数料』が無料!」、「融資事務手数料無料!」、「一切の各種『手数料』が無料!」、「すべての手数料が無料!」、「借入時にかかる諸費用 融資事務手数料無料!」、「借入時の負担が最小限。融資事務手数料無料!」等と記載して、あたかも融資事務に係る一切の費用が無料であるかのような表示を行っていました。

ところが、実際には融資申込みに必要な書類作成、関係書類の収集等の業務に関し、「融資代行事務手数料」、「ローン事務代行手数料」等の名目で、お客様に対して請求をしていたということだそうです。

ある意味で「偽装」の範疇に入る出来事だと思います。

この住宅販売業者以外でも、実際のご相談では「ローン代行事務手数料」「ローン代行費用」の名目で一般的に10~15万円、驚いたのは40万円や60万円も請求している業者を見かけたことがありました。
いずれの場合も、お客様は金融機関へ払うローン事務手数料(諸費用として一般的に掛かるもの)と勘違いされていたのです。

実際には販売業者が申込書類を受け取って金融機関に提出するだけの対価です。自分でやれば無料です。本当に対価として妥当なのか吟味してください。
それ以前にどのような手数料なのか納得いくまで尋ねるようにしてください。

ちなみに・・・
その苦情があった地域は「関西以外」で首都圏と東海。

世間では関西人は無料に弱そうと言われていますが、実際は....

「タダほど怖いものはない!」

そのあたりをちゃんと解かっていらっしゃるのかもしれませんね。

/staff(yamashita)
所属会社:アズ・ユア・プランナー関西FPパートナーズ
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by sumai-okane | 2008-08-19 21:27 | 生活設計ナビの独り言

打ち上げの会

関西FPパートナーズのミーティング。f0015148_21554415.jpg
隔週で行っていますが、この前は25日(金)にありました。

7月25日といえば天神祭のクライマックス。
南森町の事務所周辺はすごい人だかりでした。

その日はもうミーティングを早々に切り上げて、
梅田のほうへ移動して、「上半期の打ち上げ」を行おうと
いうことになりました。

場所は大阪駅前第一ビル12F
中華料理屋「老房(ラオファン)」
福山さんが見つけてくれました。

f0015148_21545957.jpgお店に一番乗り。
プライバシーが確保できた、眺めの良いスペースでお食事ができて最高でした。
味もなかなかのもので、値段もリーズナブルでした。

お勧めのお店です。

美味しい料理とお酒を片手に、プライベートな話、世界情勢や景気の話、
日々の活動の話。ネタは尽きません。

FP相談もしかり。

ポリシーが同じFPが集まってビジネス面での交流を図ってから3年が経過して、
各FPがもう年間100件以上の相談に取り組んで来られるようになりました。

相談テーマも多様化し・内容も複雑になってきたように思います。

ご相談者が解決したい問題に加え、家族状況/収入/支出/貯蓄/抱えているもの/考え方
が異なるわけですから、同じ案件は2度とありません。
解決方法も同じ数以上に何通りも考えられます。

現実には、教科書のとおり、インターネットに掲載されている情報のとおりにしても、
まったく解決ができないことが多々ありました。

まさに、現場で当たってきた経験(=知識とのギャップを解決してきたこと)が
モノをいいます。

そんな話をするうちに、3人が経験したノウハウを足し算すると、これはかなりの財産
やなあということが発見できました。

だからこそ、今後も協力関係がますます重要になると改めて確認して、お開きにしました。 

伊東さん、ご馳走さまでした(笑)。

/staff(yamashita)
所属会社:アズ・ユア・プランナー関西FPパートナーズ
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by sumai-okane | 2008-07-29 22:01 | 生活設計ナビの独り言

火災保険で心配なこと

f0015148_21315952.jpg7月も下旬に差しかかり、海の日3連休に突入しました。
本格的な夏がやってきましたね。
子供たちにとっては今年はちょっと早い夏休みです。

梅雨が明けて毎日かんかん照りの日が続くとは思いますが、台風到来のシーズンでもあります。連休は朝鮮半島のほうに台風が上陸して、日本にも多少なりとも影響があるようです。今年も何回か台風が来るかもしれま
せん。

台風や地震などでの自然災害のニュースに遭遇するたびに、皆さんのご自宅には火災保険や地震保険がちゃんと保障が掛けられているどうか?心配になります。

3週間ほど前に「火災保険料取り過ぎ問題」の調査結果のニュースがありましたが、まだまだ漏れや間違いがあるのかもしれません。

実は..私の火災保険・地震保険にも間違いがありました。

火災保険では、保険証券に記載されている物件がまったく他の建物(聞いたことない住所の建物)であったのです。

これを発見したときは唖然としました。

おそらく、保険会社側で誰かの書類と間違えてコンピューターへ入力したものと思われます。それに関係して、階数と構造は合っていたものの外壁の仕様が間違っていたのです。
(保険料の変更まではなかったのですが)

大変お恥ずかしい話なのですが、
保険証券を金融機関側で保管(=質権設定:火災保険金が金融機関のほうに支払われる。住宅ローンの返済があるため)されていた事情があり気が付かなかったのです。

地震保険のほうでは、保険会社からの自主点検のはがきが来たので1つずつよ~く確認したところ、建築年割引(昭和56年6月1日以降に新築された建物である場合)が適用されていなかったのです。

証明書類を揃えて過去に払った超過保険料を利子も入れて戻してもらいました。

以上のことから、
どうも「たまたま運が悪かった...」と笑い話で済まされないような気持ちがしております。

火災保険にまつわる苦い体験談!! をお知らせしましたが、
証券を一度も点検されていない方、要注意ですよ。

/staff(yamashita)
所属会社:アズ・ユア・プランナー関西FPパートナーズ
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by sumai-okane | 2008-07-19 21:38 | 生活設計ナビの独り言
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ファイナンシャルプランナー(FP)の山下修一です。

この度、私の事務所・アズ・ユア・プランナーの
ホームページをリニューアルいたしました。

http://www.ayp.co.jp/

是非、一度ご覧ください。

以前よりも、FPコンサルティングの内容・流れ・そのメリットを
もっと詳しく具体的にご説明しております。

1人でも多くの皆様が気軽にFPという専門家をご活用いただき、
「不安の解消、将来の安心と豊かな暮らし」への近道を発見して
いただければと思います。

それでは今後とも宜しくお願い申し上げます。

/staff(yamashita)
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by sumai-okane | 2008-06-29 22:23 | 生活設計ナビの独り言
f0015148_20481322.jpg4年間の実績を振り返ってみて、「ご相談のきっかけ」について一度整理してみました。

ご相談のきっかけとなったテーマは
 1.マイホーム資金計画・住宅ローン
 2.保険の見直し
 3.ライフプラン(特に老後、および、家計の改善)
がベスト3でした。

ただ、圧倒的に1.が多いです。最近は3.も増えてきました。

やはり、マイホームを買うという決断をする場合、年収の数年分の値段がする
買い物をするわけですから、ちょっとした計画違い・判断違いがこれからの家計に
大きな影響を及ぼしてきます。(計算すると本当にビックリする場合があります)

そこで一生後悔をしないように、客観的に専門家のノウハウを求めて
ご相談に来られるわけです。

6月も変わらず、住宅購入の資金計画や住宅ローンに関する相談が多いです。

さて・・・
数日前に「退職とお金の相談」のブログ上で、お客様の声を掲載させていただきましたが、
「マイホーム資金計画、住宅ローンの選択、住宅ローンの見直し」
のほうでも、お客様の声をたくさん頂いております。
今回はその一部をご紹介させていただきます。(匿名・掲載はご了承頂いております)

--------------------------------------------------------
■ご相談内容「住宅ローンの見直し」
 
 ローンの返済や保険に不安があるので、何か参考になればと相談しました。
 アドバイスいただき、目先のことだけを見ることは考え直す必要があると思い、
 顧問契約を依頼しました。知識がなく実際どうやって・・と思いましたが、
 ご支援を頂いて本当に助かりました。
 
 (平成17年2月開始 大阪府大阪市 年齢30代 女性)
--------------------------------------------------------
■ご相談内容「住宅ローンの繰上げ返済」
 
 これまで自分なりに情報収集していましたが、ポイントがわからず不安でした。
 山下先生からはわが家の特性に合ったアドバイスをしていただき、将来のために
 今なすべきことがとてもクリアになり安心できました。
 もっと早くから依頼できたらベターだったし、これからは先生のアドバイスに
 従い、家計管理を頑張っていこうと思います。
  
 (平成19年1月開始 大阪府堺市 年齢30代 女性)
--------------------------------------------------------
■ご相談内容「マイホーム資金計画」
 
 マイホーム購入するのを悩んでいましたが、いろいろアドバイスを頂き、夢が実現致しました。
 キャッシュフロー表を作って頂いたことで、今後の流れもよくわかりました。
 
 (平成19年3月開始 大阪府和泉市 年齢20代 女性)
--------------------------------------------------------
■ご相談内容「マイホーム資金計画」
 
 住宅の購入を決意してから、知らない言葉、仕組み、制度が
 大量に溢れ出ている状態のところを山下さんに助けて頂きました。
 新居に移ってからもライフプランのお陰で安心の毎日です。
 
 (平成19年4月開始 大阪府高槻市 年齢30代 男性)
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■ご相談内容「マイホーム資金計画」
 
 人生にそう度々ないマイホームという大きな買い物を安心して行うことが
 できました。それもこれも山下先生に将来に渡るキャッシュフローをいくつもの
 シナリオで作っていただいたお陰です。加えて客観的な立場から助言も下さり、
 安心して決断をすることができました。
 
 (平成19年5月開始 兵庫県西宮市 年齢40代 男性)
--------------------------------------------------------

生の声です。

  ◇  ◇  ◇  ◇  

私も8年前に住宅の購入を経験しました。

たしかに新居を構えた嬉しさが先行しましたが、後では勧められるがまま、
そして素人判断の資金計画で、資金繰りは決して満足できませんでした。

時間を掛けて情報収集に励み勉強したつもりでしたが、
最終的に住宅ローンは賢明な選択ではなかったように思います。

あの時にしかるべき専門家が傍にいて、アドバイスを受けていたら・・

もっと上手に買い物ができたのではないかと思っています。
そうするとお金の残り方も変わり、もっと他の目的に有意義にできたはずです。

そのような経験談もしっかりとお伝えしながら、
5年目に入っても引き続き、お客様のご相談に誠意を持って対応して参ります。

今後ともよろしくお願いいたします。
/staff(yamashita)
所属会社:アズ・ユア・プランナー関西FPパートナーズ
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by sumai-okane | 2008-06-19 20:59 | 生活設計ナビの独り言
四川省の大地震から1週間が過ぎました。f0015148_0373122.jpg
1日毎に想像を超える大変な自然災害になっているようです。

最近..地球の自然について
「なんかおかしい?」と感じるのは私だけでしょうか?

恐怖心をあおるわけでなく、正直な感覚です。

日本では13年前の阪神淡路、3年前の新潟中越などの震災を経験したわけ
ですが、そこでの教訓は次に生かさないといけないのです。

地震というもの、
  次に何時やって来るかは分かりません。
  発生間隔は無しです。
  何処にどれぐらい規模でやって来るのかも分かりません。


ご自身の資産を投じて購入したマイホームが、
いつも自然災害のリスクにさらされているのはご存知ですね。
もっと関心を持って取り組んで備えておきたいものです。

地震の前には人は無力です。そこを助けてあげるものが必要なのです。

それでも..地震保険への加入が思ったほど伸びていません。

例えば、マンションの管理組合では、共用部分について火災保険・地震保険に加入
するのが普通だと思います。、

ところが、地震保険が掛けられていないケースが最近何件か見かけました。
しかも、阪神淡路の震災後に立てられた阪神間のマンションです。

管理組合では色々な事情があるようですが、
「もうしばらく来ないから」「起きたら仕方ない」「大震災ぐらいは耐えられる」
という言い訳だけですと、あまりにもお粗末です。

(四川省地震は阪神淡路大震災の32倍のエネルギーですが・・)

人生の経済設計を考える上で、万が一の事はやがて起きると考えましょう。

その場合は元の生活レベルになるべく早く回復できるような体力をつけておく
必要があります。充分な体力がない場合はやはり「保険」というものが心強い見方
になるのです。

今の順調で幸せな生活が根底から覆ることがないように「わが家のリスク対策」
もう一度点検してみてください。

所属会社:アズ・ユア・プランナー関西FPパートナーズ
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by sumai-okane | 2008-05-19 23:59 | 生活設計ナビの独り言

ネット銀行の住宅ローン


f0015148_2215664.jpg2月28日の日経に「ネット銀、競争拍車」という記事が載ってました。

インターネット人口の普及により、ネット専用銀行の知名度はかなり定着を
してきた気がします。

なんといっても!預金の金利が店舗型の銀行より相対的に高いのが目を引く
と思います。しかし、以外とFの相談現場では住宅ローンの利用は少ないと
感じています。話題には上るのですが。

住宅ローンの金利は相対的に低いと思います。

どうしても何千万円ものお金を借りるお話。
ネットでの手続きに二の足を踏まれる方が多いと思いますね。

さて、ネット銀行の住宅ローンについて、
特長を簡単にご紹介しておきましょう。

取り扱っているところはソニー銀行・住信SBI銀行です。

まず、ソニー銀行のほうですが、保証料・繰上げ返済が無料です。

金利の選択では「部分固定金利特約」というものがあります。
変動金利での契約ですが、10%以上5%きざみで最大3つまで部分は固定金利
で借りられるというものです。
(金利設定に柔軟性があり上昇リスクを分散させるために興味深いのですが、
 お客様にとっては複雑に映り、どう活用したらよいか迷われるかもしれません)
 
一方、住信SBI銀行のほうは、保証料が無料、繰上げ返済が無料(固定特約期間中の一括返済は除く)というところが上げられます。
金利水準も業界トップクラスの低さですね。

両行とも住宅ローンのコストの優位性は光っています。

住宅ローンを選ぶ側には大変嬉しいとは思いますが、メリットを分かっていながらも、
いざという時にはどうしても対面で薦められたほうになびいてしまうのが現状でしょう。

そこで、ソニー銀行はグループ会社のソニー生命の営業ルートを活用して顧客開拓、
販売促進を図っています。このあたり成果はどうなんでしょうね。

ネット銀行の住宅ローン戦略、
あの手この手の工夫されてきているなあとは思います。

/staff(yamashita)
所属会社:アズ・ユア・プランナー関西FPパートナーズ
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by sumai-okane | 2008-04-19 22:16 | 生活設計ナビの独り言
4月の足音が聞こえてきました。f0015148_2094350.jpg

4月は新年度の始まり。新しい制度が始まる月、
今までの制度が変わる月でもあります。

そのあたりで今年はどうなるかといいますと
「医療保険の制度」が大きく変わります。

 1)診察や治療にかかった時の窓口で支払う医療費負担(一部負担金)
 2)健康保険料の負担

1)は年齢によって以下のようになります。

  a)3歳未満の2割負担 ⇒ 小学校就学前に拡大
  b)小学校就学時~69歳の3割負担 ⇒ 変わらず
  c)70歳~74歳の1割     ⇒70歳~74歳の2割(当初1年間は1割のまま)
      または3割負担       または3割負担
  d)75歳以降の1割      ⇒75歳以降の1割
      または3割負担       または3割負担
      
2)は、75歳以降は新しく「後期高齢者医療制度」に加入すること
になり、被保険者1人1人に保険料の負担が発生してきます。
 
  「後期高齢者医療制度」は各都道府県が事務手続きなどの運営を行います。
  気になる保険料のほうですが「均等割」+「所得割」で構成されており、
  地方自治体の医療費事情に応じて年間保険料の算出が変わってきます。

  たとえば、大阪府の場合(近畿で負担が高い)
  
    均等割 47,415円  所得割 (総所得金額-基礎控除(33万円))×8.68%
  
  ですが、滋賀県の場合(近畿で負担が低い)は、
  
    均等割 38,175円  所得割 (総所得金額-基礎控除(33万円))×6.85%
  
  という計算方式になっています。
  
  近畿圏内で、均等割だけで年間9,240円の差が付いているのは驚きです。
  しかも、料率に関しても1.83%の差が付いています。


セカンドライフの住まいをどこにするか?を考えていく場合、
希望の住環境や生活の利便性が優先であることは勿論ですが、
これからは・・・
公的な制度にかかる支出を考えた選択も重要になってくると思います。

/staff(yamashita)
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by sumai-okane | 2008-03-19 20:13 | 生活設計ナビの独り言
約3年前からご相談内容の統計を取っています。

f0015148_2013963.jpgその中で「マイホームを購入される方からの相談」ベスト3を紹介します。

(1)住宅ローンはどれを選べばよいか?

(2)住宅ローンをどう組めばよいか?
   (自己資金の準備・ローンとのバランス・返済期間・金利のタイプ・諸費用)

(3)マイホームを購入した場合、将来に渡っての家計への影響具合(リスク)

購入にあたって、検討していく段階は(3)→(2)→(1)の順番ですが、

それでも最終段階になった(1)でのご相談が多いのが現状です。

つまり、これまではご自身で色々と判断をしてきたものの、

「さあいよいよ!実行」 という時に

「いや、ちょっと待てよ・・・」 と、

FPへ客観的な検証を求められるケースですね。

その場合にも(2)(3)にさかのぼって検証を行っていますが、そこで見直しを行う

にも計画がほぼ固まってしまっている段階なので、おのずと選択肢が(2)(3)の

段階よりも限られてきます。 やはり早くからのご相談をお勧めしたいですね。

特に(3)の段階では、色々な可能性や選択肢がディスカッションできるので、

お客様が一番効果を実感できると思います。

「なるほど!もっと早くから相談に来て、そして、気が付けばよかった。」

いままで頂いた感想もこれが一番多いです。

~ マイホームの夢とその後の安心も叶えたい方へ ~

一番の効果と近道はライフプランから検証していくことだと思います。

/staff(yamashita)
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by sumai-okane | 2008-02-19 20:01 | 生活設計ナビの独り言
今日は朝から大阪でも雪が降りました。

f0015148_230233.jpgどうせすぐに止むだろうと思っていると、
あれよあれよいう間に道路に積もるほどになっていました。

こんな一面の雪景色は本当に久しぶり。
ニュースによると大阪で5cm以上積もったのは11年ぶりだそうです。

交通機関もかなり乱れたようですね。

午後から来客がなかったので、久しぶりの「OFFたいむ」に決定。
仕事を切り上げて自宅に戻りました。

そして、家の前で子供と一緒に雪だるまを作りました。

子供は初めて見る雪のようで、おおはしゃぎでした。
(∵11年前の、その雪の日に生まれたのですから当然ですネ)

こんな寒い日はやはり鍋パーティとしようということになり、
わが家も最近ブームの「カレー鍋」にチャレンジしました。

f0015148_22594019.jpg
 鍋の素は家内の手作り、
 野菜も実家の手作りで栄養は満点です。

ビールにもよく合うし、子供も普段よりたくさん野菜を食べていました。
ありそうでなかった「カレー鍋」。これ結構お勧めです。

最近は慌しい日々が続いていましたが、
思わぬ「大雪」のお陰で、充実したOFFを過ごすことができました。

ハプニングもたまには良しとして、明日からまた頑張ります。

/staff(yamashita)
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by sumai-okane | 2008-02-09 23:00 | 生活設計ナビの独り言