関西圏(大阪 兵庫 京都 滋賀 奈良 和歌山)で活躍中の独立系FPが、顧客のために日々奮闘しながら、感じたことを綴ってまいります。姉妹サイトは http://www.sumai-okane.net/ です。


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住宅価格の将来見通し

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最近都市部を中心に、土地価格が上昇しているとの報道がなされています。
また原油価格や鉄鉱石などの資源価格も上がってきています。このことが、住宅価格にどう影響するかは、これから持家しようとする人たちにとっては、重大な問題です。

過去にも土地バルブや石油危機による大幅な物価上昇もありました。これらの経験を踏まえて、独断と誤解を承知で、自分なりの見通しを書いてみました。

 現在の土地価格の上昇は、不動産投信により、大きなお金が不動産市場に流れてきたことが原因です。
長期のゼロ金利で、少しでも利率の高い運用先を希望していた人たちの資金が不動産投信に集まっています。不動産投信は、お金が集まりますから、どんどん不動産を購入します。まず大都会中心部の大型ビル、次に中型ビル、賃貸住宅、更には、地域も地方の中心都市へと範囲を広げています。バブル期に有り余った資金が、土地に向かった流れと良く似ているともいえるのではないでしょうか。
 景気が悪くなると、企業は、効率の悪い営業所や工場を閉鎖したり、借りている事務所のフロア面積を一部縮小したりして、経費を抑えることは、既に何度も経験していることです。すると土地・不動産価格は下降始めます。不動産投信へ集まった資金は逃げ出しますので、さらに不動産価格の下落に追い討ちをかけます。

日本の人口は、減少し始めました。高度成長期に開発された都市近郊の住宅地は、初期に開発された地域では、高齢化し、世代交代が始まっています。比較的新しい所でも、住んでいる人たちが定年を迎え、子供たちも独立したので、都心部のマンションに移る人たちもあり、価格は下降気味で、地域によっては買い手が付かない所も出てきています。この傾向は、益々増えるでしょう。

商業地域は、商売が成り立つたり、貸ビルや賃貸住宅を建てても収益が上げられなど事業性ある地域は限定されます。それに比較して、住宅地はもう少し広い範囲で選択できます。人口や世帯数が減少し、必要住宅戸数が満たされた時代を迎え、売り手優位から買い手優位に変って行けば、長期的には住宅地価格は下がっていくのではないでしょうか。

資源価格の上昇と住宅建設費については、次回と致します。
/staff(fukuyama)
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by sumai-okane | 2007-11-14 09:42 | 元気なシニアのコンサル日記