関西圏(大阪 兵庫 京都 滋賀 奈良 和歌山)で活躍中の独立系FPが、顧客のために日々奮闘しながら、感じたことを綴ってまいります。姉妹サイトは http://www.sumai-okane.net/ です。


by sumai-okane
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持ち家か?賃貸か?


f0015148_2295497.jpgご相談に来られる内容で一番多いのが「マイホーム購入時の資金計画」です。

以前は物件を契約する直前の方が多かったのですが、
最近は物件を検討する前に「どこまでの価格帯なら買って大丈夫か?」のご相談のほうが多くなってきました。

そしてさらに「持ち家と賃貸とではどちらが良いのか?」の相談をされることも多くなりました。

景気後退期に入って将来への不安が購入にブレーキを掛けているようです。
サブプライムローン問題により、持ち家≠資産性、住宅ローン=リスクということが言われるようになったこともあると思います。

「持ち家vs賃貸」

勿論どちらが良いとは一概に答えられません。
人それぞれで住まいの捉え方やリスクに対する許容度が違うからです。

ただ、それぞれのコストの掛かり方とポイントはご説明しています。

①持ち家の場合(住宅ローンを組む場合)

【コスト】
初期:頭金、登録免許税、不動産取得税、仲介手数料、住宅ローン事務手数料、保証料など
継続:残金=住宅ローン、固定資産税、火災保険・地震保険、修繕費など

【ポイント】
・間取り、設備、内装を希望どおりに出来る
・住宅ローン返済後は自分のものになる(家賃不要・子孫へ残せる・売却できる)
・住宅ローン債務者に万が一のことがあった場合に返済が不要になる
・税金の還付制度がある
・金利上昇局面ではローン返済額が膨らんでいく恐れがある
・災害、事故に遭った場合に回復費用が発生する
・近隣の環境やライフステージの変化(転勤・転職・家族増減)による住み替えが簡単でない

②賃貸の場合

【コスト】
初期:敷金、礼金、仲介手数料など
継続:家賃、火災保険など

【ポイント】
・間取り、設備、内装を希望どおりに出来ない
・家賃を一生払い続けることが必要になる
・近隣の環境やライフステージの変化(転勤・転職・家族増減)による住み替えが簡単

ご相談者に掛かる具体的なコストは「ライフプラン」から試算して比較します。

一般的に持ち家は人生の前半に多くなり後半はやがて落ち着いて来ますが、
賃貸は前半も後半も掛かります。

持ち家は資産性があると言われますが、身動きが出来ないため思わぬこと(災害・事故・
地価下落・倒産・病気・ケガなど)が発生した場合、それなりの犠牲を強いられるリスクを
はらんでいます。

以上をご理解された上で
「○○家はどこを求めたいか?何が心配なのか?」
をきちんと整理していただくようにアドバイスしています。

最終的には人生観が大事で、コストの損得論だけでは済まないですね。

/staff(yamashita)
所属会社:アズ・ユア・プランナー関西FPパートナーズ
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# by sumai-okane | 2008-09-29 22:20 | 生活設計ナビの独り言
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今回は、新築マンションを購入する場合のポイントについて、説明しましょう。

マンション購入の計画が定まり、予算、候補地、希望する広さなどが決まりましたら、いよいよ具体的に物件探しになります。


新築マンションを購入する場合、購入するタイミングも重要となってきます。
新築マンションの価格は、経済情勢や需給状況によってかなり変わってきます。新居購入のタイミングには、子供様の入園、入学、進級など、時期が決まってくる家庭の事情がありますが、せめて現在のマンション価格の動向程度は知っておきましょう。
現在の住まいの近くに購入する場合は、転校などの必要がなく、購入タイミングを、かなり自由に決めることが出来ます。

次にマンション業者をどこにするかです。業者を見るときは、販売業者と建設業者がどこかも注目しましょう。過去の販売実績、建設実績などを参考に信頼できる業者を選びましょう。過去、その業者が販売・建設した中古物件が現在中古物件市場でどのような評価となっているかも参考になるでしょう。中古物件を見に行き、不動産仲介業者に、「中古市場で、評判の良いマンションは、どこが販売(建設)した物件ですか」など、それとなく聞いてみましょう。

候補となる幾つかの物件が上がってきましたら、中味を良く調べましょう。現在の家族構成、将来の生活設計との関係、管理費・修繕積立金・駐車料金などの費用、管理体制、などチェックポイントを挙げ、検討しましょう。例えば、子供様が男の子の場合、下の階への騒音の可能性を忘れていて、入居後不自由な生活を強いられることになるようなことも起こります。

/staff(fukuyama)
所属会社:アクティバ企画/関西FPパートナーズ
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# by sumai-okane | 2008-09-15 12:08 | 元気なシニアのコンサル日記

障害年金に改善を求む!

わが国の年金制度の特長は、原則65歳から支給される老齢年金の他に、f0015148_1634798.jpg
65歳にならなくても、制度加入者に万が一のことが発生した場合の遺族年金、
制度加入者の身体に障害が残ってしまった場合に障害年金が支給されることです。

遺族年金と障害年金には子*1の加算があります。

*1:18歳到達後に最初の年度末まで子、または、20歳未満の障害1・2級の子を指す。

遺族年金は死亡当時に、生計を維持されていた子のある妻、および、
生計を維持されていた子に支給されます。子の数に応じて加算があります。

一方、
障害年金は障害1級・2級に該当した場合に生計を維持している子がいる場合に
子の数に応じて加算があります。

ここでアレ?と思うが障害年金の加算です。

現行での子の加算は
「障害に該当した時点に生計維持している子」について支給されますが、
「障害に該当した後に生まれて生計維持している子」については支給されないという制度になっています。

障害者の方でも子供が欲しいと思っていらっしゃいますし、経済的にも育てていける計算があっての方(配偶者の協力もあり)もいらっしゃいます。

なんか障害があると、子供を作らないほうが良いという制度に感じられます。そして、社会的な地位、および、生活を制限したり、さらに少子化対策の逆をいく考え方だと思うのです。

そういうわけで不公平感をずっと感じておりました。

ようやく今年の春からですが、そこを改善しようという話が出てきており、
法改正に向かって進んでいるはずでしたが止まっているようです。

さきほど、社会保険庁にも確認したところ、現状のところは
「話として挙がっているが法案提出に至っていない」のだそうです。

突然の自民党総裁選の向こうに総選挙が近づいていますが、どのような結果に
なっても、政治的空白を早く解消して、上記のような国民目線での改善を
スピード上げて進めていってほしいと思います。

【参考】
障害基礎年金の子の加算(20年度価格)
一人目・二人目が一人につき年額22万7900円、三人目以降は年額7万5900円

/staff(yamashita)
所属会社:アズ・ユア・プランナー関西FPパートナーズ
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# by sumai-okane | 2008-09-09 16:35 | 生活設計ナビの独り言

ライフイベント

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毎年お盆前後はご相談の件数がグッと減るのですが、今年は有り難いことにそのようなことはありませんでした。北京オリンピックや高校野球(記念大会)など、予定にあったスポーツ観戦をゆっくりとすることもなく、「お客様の人生の重要課題」に取り組んでおりました。

つくづく思ったこと。
考えるきっかけと時期が大事ですね。

お盆のようにまとまったお休みができる時期に、今まで悶々としていた課題に向き合ってみようかという気になった方ばかりでした。
そしてやはりその前に「きっかけ」があったのです。

まず、NTTデータ経営研究所の調べ(2008)によると、金融取引を始めるきっかけとなったライフイベントは、
 1位  就職
 2位  結婚
 3位  住宅購入
 4位  出産
 5位  定年退職
だそうです。ここで重要なキーワードは「ライフイベント」です。

一方、同じ観点でファイナンシャルプランナーに相談してみたいと思ったきっかけとなったライフイベントは(アズ・ユア・プランナーの来客統計)
 1位  住宅購入
 2位  定年退職
 3位  出産
 4位  異動・転職
 5位  ふと(虫の知らせ)
 6位  結婚
となっております。5位の「ふと」をライフイベントに入れたのは無理やりかもしれませんが、「漠然とした不安を解消したい」「今の状況はたぶん長く続かない」「何かを変えないといけないが・・・」という日頃の問題意識を持っていて、時間が出来てようやく腰を上げた。ということのようです。

どのような形であれ、ご相談にお越しいただいたのは幸運だったと思いますし、お客様も同じようにおっしゃって帰られます。

何も一生知らなかった。思い込みで気づかなかった。気にはなっていたが踏み出せなかった。
一度きりの人生を上手に過ごせないように思います。

何も考えずに楽しめたから幸せだ!
と考える方もいらっしゃいますが、その代償として、課題のしわ寄せが一気にやって来る可能性があります。何の解決もしていなかったから。
時期が後では打つ手も限られますし、もうどうしようもない結果が待っています。

他にも細かくライフイベントを挙げてみましょう。

子供の進学・就職・結婚のような自分周りのイベント。
勤務先の倒産、会社都合の退職、親の病気・介護・死亡、配偶者の病気・介護・死亡・離婚、自分の介護などの自分が望まないイベント。

いずれも人生の課題を考えてみる・・・きっかけが与えれます。

課題は無くなるわけもなく必ずやってくるわけです。
早く解決のメドを付けて、ゆったりと構えられる人生のほうが楽しめるではないでしょうか?

わかりやすい質問をしますと、目の前に2つの道があるとします。

 A) 2~3m先から暗くて何も見えない道
 B) 2~3km先まで明かりがあっていろいろ見通せる道

あなたはどちらのほうへ進みたいですか? ということだと思います。

/staff(yamashita)
所属会社:アズ・ユア・プランナー関西FPパートナーズ
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# by sumai-okane | 2008-08-29 23:49 | 生活設計ナビの独り言

無料にご用心!

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国民生活センターによると、近年住宅ローンに関する苦情が増えており、この7年間で倍増しているそうです。

たとえば「住宅ローンの金利優遇が受けられるはずなのに、実際には受けられなかった。」とか「キャンペーン金利の優遇が期間限定!のように装い、実際には継続されている。」などがあります。

住宅ローンの商品性が多様化して競争が激しくなっている事情がありますが、消費者を誤認させるようなことはあってはなりません。また消費者も住宅ローンが金融商品であることを肝に銘じて、理解して納得いくまでは契約をしてはいけないと思います。

最近あった苦情をご紹介しますと、
タイトルの通り「無料にご用心!」ということです。

どういうことかといいますと、ある住宅販売業者が一定期間、パンフレット、チラシ、ウェブサイト等において、「借入時のローン費用『事務手数料』が無料!」、「融資事務手数料無料!」、「一切の各種『手数料』が無料!」、「すべての手数料が無料!」、「借入時にかかる諸費用 融資事務手数料無料!」、「借入時の負担が最小限。融資事務手数料無料!」等と記載して、あたかも融資事務に係る一切の費用が無料であるかのような表示を行っていました。

ところが、実際には融資申込みに必要な書類作成、関係書類の収集等の業務に関し、「融資代行事務手数料」、「ローン事務代行手数料」等の名目で、お客様に対して請求をしていたということだそうです。

ある意味で「偽装」の範疇に入る出来事だと思います。

この住宅販売業者以外でも、実際のご相談では「ローン代行事務手数料」「ローン代行費用」の名目で一般的に10~15万円、驚いたのは40万円や60万円も請求している業者を見かけたことがありました。
いずれの場合も、お客様は金融機関へ払うローン事務手数料(諸費用として一般的に掛かるもの)と勘違いされていたのです。

実際には販売業者が申込書類を受け取って金融機関に提出するだけの対価です。自分でやれば無料です。本当に対価として妥当なのか吟味してください。
それ以前にどのような手数料なのか納得いくまで尋ねるようにしてください。

ちなみに・・・
その苦情があった地域は「関西以外」で首都圏と東海。

世間では関西人は無料に弱そうと言われていますが、実際は....

「タダほど怖いものはない!」

そのあたりをちゃんと解かっていらっしゃるのかもしれませんね。

/staff(yamashita)
所属会社:アズ・ユア・プランナー関西FPパートナーズ
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# by sumai-okane | 2008-08-19 21:27 | 生活設計ナビの独り言

打ち上げの会

関西FPパートナーズのミーティング。f0015148_21554415.jpg
隔週で行っていますが、この前は25日(金)にありました。

7月25日といえば天神祭のクライマックス。
南森町の事務所周辺はすごい人だかりでした。

その日はもうミーティングを早々に切り上げて、
梅田のほうへ移動して、「上半期の打ち上げ」を行おうと
いうことになりました。

場所は大阪駅前第一ビル12F
中華料理屋「老房(ラオファン)」
福山さんが見つけてくれました。

f0015148_21545957.jpgお店に一番乗り。
プライバシーが確保できた、眺めの良いスペースでお食事ができて最高でした。
味もなかなかのもので、値段もリーズナブルでした。

お勧めのお店です。

美味しい料理とお酒を片手に、プライベートな話、世界情勢や景気の話、
日々の活動の話。ネタは尽きません。

FP相談もしかり。

ポリシーが同じFPが集まってビジネス面での交流を図ってから3年が経過して、
各FPがもう年間100件以上の相談に取り組んで来られるようになりました。

相談テーマも多様化し・内容も複雑になってきたように思います。

ご相談者が解決したい問題に加え、家族状況/収入/支出/貯蓄/抱えているもの/考え方
が異なるわけですから、同じ案件は2度とありません。
解決方法も同じ数以上に何通りも考えられます。

現実には、教科書のとおり、インターネットに掲載されている情報のとおりにしても、
まったく解決ができないことが多々ありました。

まさに、現場で当たってきた経験(=知識とのギャップを解決してきたこと)が
モノをいいます。

そんな話をするうちに、3人が経験したノウハウを足し算すると、これはかなりの財産
やなあということが発見できました。

だからこそ、今後も協力関係がますます重要になると改めて確認して、お開きにしました。 

伊東さん、ご馳走さまでした(笑)。

/staff(yamashita)
所属会社:アズ・ユア・プランナー関西FPパートナーズ
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# by sumai-okane | 2008-07-29 22:01 | 生活設計ナビの独り言

火災保険で心配なこと

f0015148_21315952.jpg7月も下旬に差しかかり、海の日3連休に突入しました。
本格的な夏がやってきましたね。
子供たちにとっては今年はちょっと早い夏休みです。

梅雨が明けて毎日かんかん照りの日が続くとは思いますが、台風到来のシーズンでもあります。連休は朝鮮半島のほうに台風が上陸して、日本にも多少なりとも影響があるようです。今年も何回か台風が来るかもしれま
せん。

台風や地震などでの自然災害のニュースに遭遇するたびに、皆さんのご自宅には火災保険や地震保険がちゃんと保障が掛けられているどうか?心配になります。

3週間ほど前に「火災保険料取り過ぎ問題」の調査結果のニュースがありましたが、まだまだ漏れや間違いがあるのかもしれません。

実は..私の火災保険・地震保険にも間違いがありました。

火災保険では、保険証券に記載されている物件がまったく他の建物(聞いたことない住所の建物)であったのです。

これを発見したときは唖然としました。

おそらく、保険会社側で誰かの書類と間違えてコンピューターへ入力したものと思われます。それに関係して、階数と構造は合っていたものの外壁の仕様が間違っていたのです。
(保険料の変更まではなかったのですが)

大変お恥ずかしい話なのですが、
保険証券を金融機関側で保管(=質権設定:火災保険金が金融機関のほうに支払われる。住宅ローンの返済があるため)されていた事情があり気が付かなかったのです。

地震保険のほうでは、保険会社からの自主点検のはがきが来たので1つずつよ~く確認したところ、建築年割引(昭和56年6月1日以降に新築された建物である場合)が適用されていなかったのです。

証明書類を揃えて過去に払った超過保険料を利子も入れて戻してもらいました。

以上のことから、
どうも「たまたま運が悪かった...」と笑い話で済まされないような気持ちがしております。

火災保険にまつわる苦い体験談!! をお知らせしましたが、
証券を一度も点検されていない方、要注意ですよ。

/staff(yamashita)
所属会社:アズ・ユア・プランナー関西FPパートナーズ
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# by sumai-okane | 2008-07-19 21:38 | 生活設計ナビの独り言
f0015148_21331750.jpg
第三回までに、情報収集に基づき、マイホーム取得のための基本計画が決まり、住宅取得だけでなく、子供様の養育・教育、自分たちの老後の準備など、将来の生活設計・ライフプラン(キャッシュフロー表)の面からも問題ないことが確認できましたら、具体的に購入・建設計画に入ります。

今回からは、都市近郊で最も多い、マンション購入の場合のポイントについて、説明しましょう。

マンション購入の場合、まず新築か中古物件を探すかで、大きく分かれます。

新築の場合は、マンション業者は、お客様に気に入ってもらい、少しでも早く完売したいと考えていますので、最新の設備を装備しています。また、誰も住んだことのない新居に入居する訳ですから、気持ちよく入居できます。
一方、価格は中古物件に比較するとかなり高額になります。特に、交通の便が良く、教育環境・生活環境に恵まれた地域は、マンション建設用地の取得が難しいため、販売されるマンション価格は、極めて高額になります。

また、新築マンションの価格は、経済情勢や需給状況によってかなり変わってきます。例えば、ここ数年は都市部の土地価格が、一時の低迷から脱し、かなり上昇してきたためにマンション価格も上昇しました。その結果、高くなり過ぎ、買えない価格にまでなってきたために、売れ残りが発生し、資金回収のために、かなり値下げして売っている所も出てきています。
新築マンションを購入する場合、購入するタイミングも重要となってきます。

民間の不動産研究所が、マンション価格について、地域別の価格や過去のトレンドなどを調査・発表していますので、インターネットなどで検索・調査して、自分の予算の範囲で、交通の便、生活環境・教育環境のことなどを考慮して、候補地を選択しましょう。

中古マンションの場合、新築に比べてかなり割安になります。特に築後10年程度の場合、設備も最近のものとそれ程大きな差はなく、入居時のリフォーム費用も、それほどかかりませんので、お得なものもあります。また、最近開発される新築物件より、交通の便や生活環境に恵まれた立地の物件が見つかる場合もあります。
中古物件についても、民間の不動産研究所が、相場データを公表していますので、候補地選びの参考にしてください。

/staff(fukuyama)
所属会社:アクティバ企画/関西FPパートナーズ
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# by sumai-okane | 2008-07-14 22:12 | 元気なシニアのコンサル日記