関西圏(大阪 兵庫 京都 滋賀 奈良 和歌山)で活躍中の独立系FPが、顧客のために日々奮闘しながら、感じたことを綴ってまいります。姉妹サイトは http://www.sumai-okane.net/ です。


by sumai-okane
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f0015148_12554779.jpg最近マイホームを取得される方の年齢は下がっているように思います。
昔は『40にして家を建てる』と言われていましたが、最近ご相談を受けるケースを振り返ってみると、30代前後の方が増えています。

ただ、前倒しでマイホームを手に入れた分、老朽化も早い年齢でやってきます。30年~40年後は立替するか、もしくは、できるだけ長持ちするために大規模なリフォームが必要になってくるでしょう。

そう考えると
 ・定年後までに住宅ローンを残しておいて良いのか?
 ・もう1度家を立替する場合のお金は何処から捻出するのか?
という課題にぶち当たります。

遥か遠くの未来の姿は想像つきません。
ただ言えるのは出来るだけ余裕をもったライフプランを立てるのが望ましいということです。

立替の資金まで見ておけば、かなりの安心感が出てきます。

一方で、家を買う時には「住まいの質」を追求することによって自宅の「耐久年数」を伸ばす取り組みもやっておいて良いでしょう。

最近は建築士等の専門家に相談して、契約する前に確認される方が増えていると聞きます。長い目でみると将来のメンテナンスコストを下げる効果が期待できると思います。

ぜひ、マイホームの資金計画では買った時の費用や住宅ローンだけでなく、後々の住まいにかかるお金まで考えておきたいものです。
/staff (yamashita)
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by sumai-okane | 2007-03-29 12:59 | 生活設計ナビの独り言
f0015148_23314643.jpg1950年設立以来、日本の住宅ローンの中心的存在であった住宅金融公庫が廃止され4月から独立行政法人「住宅金融支援機構」に生まれ変わります。

2001年に公庫廃止の方向が固まったのは、公庫の低利融資を支えてきた国からの多額の補給金に批判が集まったためです。その結果、国のお金を使った直接融資から民間の住宅ローンを側面から支援する方向に転換していきました。

4月に発足する住宅金融支援機構は、フラット35を中心に業務を展開します。

フラット35は、民間の住宅ローンを支援する目的で2003年に公庫がはじめました。
民間の住宅ローンを公庫が買い取り、一括して証券化するというものです。

民間の銀行でも証券化は可能ですが、同じローンを数多く集める事でコストが抑えられます。
民間の銀行にとっては、融資金を早期に回収できるのとローンの返済窓口になる事で手数料収入が得られます。

現在、フラット35は金融機関の力の入れ方も様々で市場全体の1割に満たない現状です。
したがって現在住宅ローンの中心は民間の住宅ローンになっています。
固定期間の金利優遇など、民間金融機関の競争も激化しています。


我々、住宅ローンを借りる側にとっては、以前のように国が支援していた公庫に任せていられた時代でなくなり、『自分の金利観で住宅ローンを選定していかなければならない時代』になったということです。まずこの事をしっかり認識することが、必要だと思います。
/staff(ito)
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by sumai-okane | 2007-03-26 23:32 | 京都の実務派FPが駆ける!
f0015148_21405396.jpg> 住宅ローン・金利変動の説明徹底
> 大手銀行 販売に自主ルール
>
> 大手銀行が住宅ローンの販売や相談時に、金利変動リスクの説明
> を徹底し始めた。日銀が2月に利上げを決め、住宅ローンの金利上昇が
> 一段と見込まれるため。 (日本経済新聞 2007年3月11日朝刊1面見出し)

本題の前に銀行窓販のことを触れておきますと、
銀行窓販が解禁された金融商品の中で、ここ数年すっかり定着してきたのが個人年金保険商品。
販売が好調な一方で、国民生活センターへの苦情・相談も寄せられているといいます。

ほとんどは窓口でのリスクについての説明が不十分であること。
 ○元本が割れる恐れがある
 ○一定期間が解約できない・ペナルティ料が発生する
 ○販売手数料や運用報酬などが発生すること

大きな字で書いてあることを積極的に案内するが、小さな時で書いてあることはそうでないようです。(説明する場合は本当は逆にするべきですが)

住宅ローンも金融商品であることに変わりません。
同じようにリスクに対する説明はされるべきと思いたいですが、
こちらも深刻なように感じてしまいます。

住宅金融公庫が昨年行ったアンケート(18年の顧客アンケート)
の結果に現れています。

【Q】最終的に住宅ローンを決められた際、住宅ローンの商品性(金利変動ルールや
リスクに)に関してご存知でしたか?
 対象:変動・固定期間選択型の民間住宅ローン利用者

【A】
 ・変動型の金利設定ルール  
    よく知っている       20.6%
    少し知っている       40.9%
    あまり知らない       30.9%
    全く知らない         7.6%

  ⇒熟知している人が5人に1人。
  ⇒5人に4人は「曖昧か、知らない」ということが推測できます。

 ・固定期間終了後の金利見直しに伴うリスク
    よく知っている       23.3%
    少し知っている      36.0%
    あまり知らない      32.5%
    全く知らない         8.3%

  ⇒固定期間のほうも同じような結果です。

「一生で一番大きな買い物は住宅ローン」なのです。
中身を良く知らないで購入している人が多いというのは驚き??ですね。

住宅ローンという商品を説明する際に、金利の動くルールだけに
終始しているとすれば、消費者へ伝わりにくいはずです。
私は端的はこのような表現を使っています。

A:全期間固定金利型
  ・・ご自身が支払うべき金額は判ります
     ⇒値札が付いている商品です。
            
B:変動金利型
 固定金利選択型
  ・・・ご自身が支払うべき金額は判りません
     ⇒値札が付いていない商品です。
       (低金利が続くとAより安く買えるかもしれませんが、
        金利が上昇するとAより高い買い物になってしまう
        かもしれません。それが判るのは最後です。)

消費者が親しみやすい表現が大事だと思います。
そうしてA・Bの特徴を把握いただいた上での選択は問題ありません。

各行とも自主的な取り組みを進めていくそうですが、
今の延長線で説明を徹底していくのではなく、
ぜひ、[伝える]、[伝わりやすい]努力をしていただきたいと思います。
/staff (yamashita)
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by sumai-okane | 2007-03-18 21:54 | 生活設計ナビの独り言

  f0015148_16421247.jpgいわゆる団塊の世代が、これから定年を迎えようとしています。この世代は、昭和40年代に結婚し、持ち家をしています。大都市近郊に大型開発の住宅地が出来、夢のマイホームを持った世代です。

 あれから30年、定年後のセカンドライフをどう過ごすかというセカンドライフプランの中に、建築後30年たった家をどうするかと課題も含まれます。
 
 これを機会に、今の家を売却し、都心やもう少し便利な地域にマンションを購入しようと考える人たちも多くなっています。
 
 一方、現在の場所に住み続けたいが、30年前の家は古くなって、生活にも不便だから建て替えようかと迷っている方もおられます。
 30年位前の家は、現在建てられている住宅に比べて、耐震性や断熱性に劣ります。またバリアフリーの配慮がされていませんので、高齢になった時には生活もしにくくなります。そこで新築したいと思うのですが、老後の生活を考えると資金的に心配だということもあります。

 建て替え以外の、もう一つの方法として、大型リフォームという方法もあります。大型リフォームでは、建物の骨格は利用しますが、耐震補強をし、断熱材なども新しく入れます。また壁や設備、内装材などを一新しますので、まるで新築のようになります。必要な経費は、おそらく建て替えに比較して、半分程度の費用で出来るのではないでしょうか。

 私の実家は、阪神淡路大震災で、被害を受け半壊の状態となりました。屋根瓦は落ち、壁もボロボロとなりました。工務店に見てもらいましたが、補修してもせいぜい地震前の状態になる程度で、住宅環境としては、あまり改善されないと言われ、結局建て替えしました。

 当時は、大型リフォームをやる会社もなく、時間的にも急いでいたために建て替えという結論を出しましたが、今なら別な方法になったかもしれないと思っています。

 これからセカンドライフを迎える人たちには、調べたり、考えたりする時間が十分あるわけですから、良く考えて良い方向を選択して下さい。 /staff(fukuyama)
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by sumai-okane | 2007-03-13 09:49 | 元気なシニアのコンサル日記

新しい発見「半身浴」

最近お風呂に入るのが楽しみになってきました。
f0015148_21382671.jpgこれまで、なんとなく身体を洗う→湯船に浸かって→はい終わり!
という味気ない感じでしたが「半身浴」というものに変えてみました。
いまどき、特に珍しくないそうですね。

というのは..
睡眠時間はきっちり取っている割りにはグッスリ眠れない日が続いて
いました。ネットなどで調べてみたら「半身浴が効果あり」ということでした。
早速ぬるめのお湯に腰まで浸かって最低30分はそのまま。
今までとはまったく正反対の入り方で取り組んでみました。

半身半疑でしたが、15分を過ぎたあたりから汗がどんどん噴き出して、
入浴後の心地よい疲れが寝つきを良くしてくれました。

半身浴しているとまとまった時間が出来ますが、その時は本を読んでます。

本はブックオフで買える100円の新書。
これだったら水気でページがよれよれになっても後悔しないですし時間も結構持ちます。

身体に負担をかけずに汗をかける。知識を吸収できる。よく眠れる。
一石三鳥の効果になりました。
嬉しくてこれは継続してやれそうな気がします。

誰もが平等に与えられているのが1日という時間。
同じ過ごし方でも、ちょっと意識して取り組み方を変えてみると、
先々の結果が変わってきます。

当たり前のことなんですが、私にとっては新しい発見でした。 
/staff (yamashita)
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by sumai-okane | 2007-03-09 21:39 | コーヒーブレーク♪
f0015148_21495823.jpg先月から顧問客になっていただいたAさん。
Aさんは預金がほとんどなく、逆に車のローンなども抱えておられる。
しかし、なんとしてもマイホームを建てたいと思っておられました。
その心意気にふれ、私も必ず実現できるようお手伝いしようと決めました。

お子様もおられるので教育資金も確保しなければなりません。
まず、いつものようにライフプランをつくり、将来も困らない住宅資金計画のプランニングをスタートしました。

住宅にかけられる総額をライフプランから検証します。

住宅取得に最低必要な現金の額があります。
最短でそのお金を準備する方法を検討しました。
早速、今月から奥様がパートを始められました。
家計費や保険料の見直しも行っています。

住宅購入の時期と金額を決めてスタートしました。
しばらく我慢しなければならない事もあります。
しかし、ライフプランを作る事で目標が明確になり、いつ楽になるかも見えている状態での努力になります。

こうした課程を経て住宅を購入されると、家計が引き締まってこれから住宅ローンを抱えても早期返済できるゆとりのある家計に転換していけると思います。

必ずマイホーム購入が実現できるよう、家計のホームドクターとしてサポートしていきたいと思っています。 /staff(ito)
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by sumai-okane | 2007-03-06 21:51