関西圏(大阪 兵庫 京都 滋賀 奈良 和歌山)で活躍中の独立系FPが、顧客のために日々奮闘しながら、感じたことを綴ってまいります。姉妹サイトは http://www.sumai-okane.net/ です。


by sumai-okane
カレンダー
S M T W T F S
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31

<   2007年 02月 ( 5 )   > この月の画像一覧

住宅ローンへのこだわり


金融の自由化と金融機関の競争激化により、同じものがない商品とf0015148_0284353.jpg
言えるようになってきたのが住宅ローン。

パッと目に留まった広告・不動産会社が勧めるものを安易に選んで
いないでしょうか? 

住宅ローンとは言わば人生で一番大きな買い物です。
家を慎重に選ぶのと同じで、比較検討することが大事です。

選び方のポイントとして、
 ○店頭表示金利は?
 ○金利体系(変動/固定)はどうか?
 ○金利優遇(優遇幅・期間・体系<当初/通期>)はどうか?
 ○返済期間を何年にするか?
 ○保証料はいくらか?
 ○団体信用生命保険付きかどうか?
 ○その他ローンに付く保障は?
 ○繰上返済手数料は幾らかかるか?
 ○銀行事務手数料  〃
 ○保証会社手数料  〃
が挙げられます。

上から4つは特に重要。
長きに渡って支払うお金を大きく左右するものです。

日頃のご相談では、家族のライフスタイルに合った返済がどうなるのか?
どの組み合わせが良さそうなのか? リスクは無いのか?
商品が多様化している分、関心が高いというのが実感です。、

だから、色々なケースをシュミレーションして比較してみて、
じっくりと眺めていただくことにしています。
金額が大きい分、ちょっとした違いで随分と変わってきます。
金利の影響で何百万と変わってくることを見てやはりビックリされます。
最後は「確認しておいて良かった」と喜んで帰られます。

こうして・・・・
出ていくお金(返済額)が減れば手元に残るお金が増えること
に気付かれていきます。

『住宅ローンへのこだわり
       = 人生で他に使うことができるお金へこだわり』

と覚えておきたいものです。 /staff(yamashita)
[PR]
by sumai-okane | 2007-02-28 00:29 | 生活設計ナビの独り言
住宅購入をきっかけに顧問客になっていただくケースが多い。
f0015148_2353825.jpg
住宅購入が一段落すると、新居での生活が始まります。
家具や電化製品など予想していた以上にかかってしまう場合もある。
水道光熱費など環境が変わる事で基本生活費も増える場合がある。

だいたい新居での生活がはじまって2~3ヶ月たった頃
資金計画でお会いしてから約1年が経っている。

購入前に作成したライフプランをもとに、新しいライフプラン表をつくり再スタートします。金融資産の残高を実際の残高に入れ替え、ライフイベントの再確認、
新しい生活費の把握を行なっていきます。

ここでは、繰上げ返済の計画や年間の貯蓄目標を一緒に考え立案したり、
また、教育資金の準備のしかたや老後資金のための積立投資を検討もします。

「貯蓄」から「投資」の時代になり、
これからは「投資」の感覚を学んでおく必要があると思います。

今は住宅ローンの返済を最優先課題で取り組みますが、
将来のためたとえ毎月1万円からでも「積立投資」をされることを薦めています。

お会いする中で株価・為替・金利など一緒に勉強しています。 /staff(ito)
[PR]
by sumai-okane | 2007-02-26 23:53 | 京都の実務派FPが駆ける!
f0015148_17192323.jpg今週、20日(火)・21日(水)と日銀内で金融政策決定会合が行われ、
短期金利の引き上げについて議論されます。
昨年7月のゼロ金利解除以降は金利の引き上げが見送られてきました
が、今度こそは追加の利上げが行われるか?に世間の注目が集まっています。
この金利は当然住宅ローンの金利に影響を及ぼします。

金融政策決定会合ですがほぼ毎月行われて金融政策が議論されます。
つまり年12回程度は金利調節の機会があるわけです。

将来どうなるかは誰にもわかりませんが、単純に12回のうち1回は利上げ
があるというシナリオを組んで試算(シュミレーション)してみましょう。

現在、変動型住宅ローンの金利は2.625%です。
今後5年間で毎年0.25%ずつ上げていったら、2.625+(0.25×5)=3.825%
まで上がり、そのまま金利は下がらなかったとしましょう。
その場合の総返済額を比較してみます。
借入金額:2500万円 借入期間:25年 で設定。

変動金利型の住宅ローンで組んだ場合、最終的に金融機関に支払う
総返済額は約3796万円で、うち利息額は1296万円です。

これに対して、
3.0%の長期固定金利型の住宅ローンで組んだ場合の総返済額
は約3557万円で、うち利息額は1057万円です。(こちらは確定)

その場合、長期固定のほうが約239万円有利になります。
参考までにどの金利水準で均衡するかというと長期固定3.6%あたり
になります。

変動金利ではあくまでも1つのシナリオの試算に過ぎません。
利上げはもっと頻繁に起るかもしれませんし、金利はサイクルで動く
ので長い期間では上がった分はまた下がったりするかもしれません。

ただ、このように試算して「この場合は長期固定金利x.x%が分岐点」と
いう目安を持つことによって、選択して良い金利(範囲)が浮かびあがってきます。
私は日常的にいくつかシナリオを組んでやっており、ご相談にも役立っています。

おススメです。一度やってみてください。 /staff(yamashita)
[PR]
by sumai-okane | 2007-02-18 17:24 | 生活設計ナビの独り言

f0015148_18141728.jpg 土地を購入し、そこに自由設計で、自分の選んだ工務店やハウスメーカー、あるいは設計士に依頼して住宅を建設する場合に注意していただきたいことを、相談のあった事例を参考にご紹介します。

 最近は、土地を購入しようとした場合、しばしば建設条件付となっている物件が多く、なかなか建築条件なしの土地を見つけるのは、難しくなっています。
 特に、良質な住宅環境が保たれ、交通の便の良い、いわゆる住宅地と言われる地域では、その傾向が強くなっています。

 そこで良い物件の土地が見付かった場合、早期に決心することが求められます。不動産業者も「めったに出ない土地だから、すぐ決めないと他の人に取られてしまいますよ。」とせっつきます。

 土地の購入資金を全額自己資金で用意できる場合は、問題ありませんが、住宅ローンを利用する場合は、注意して下さい。不動産業者が紹介する金融機関の住宅ローンを借りて土地を購入した場合、家を建てようという段になって、困ることが起こる場合があります。

 住宅ローンを借りた場合、必ず土地と建物両方に抵当権を設定します。
 仮にA金融機関で土地の購入資金を借りた場合、建物の建設時に別の金融機関Bから建設資金を借りようとすることは、不可能です。なぜならB金融機関の抵当権は、第二抵当権になってしまうからです。第二抵当権でも良いとお金を貸してくれる金融機関はまずありません。

 建物建設時には、最初に借りたA金融機関の住宅ローン商品の中からしか、住宅ローンを選べないということになります。金融機関によっては、長期の固定金利の住宅ローンがないところもあります。フラット35の取り扱いを行っていない金融機関もあります。変動金利や一定期間固定型の場合でも、他に比べて優遇金利の優遇が見劣りする所もあります。

 どういしても自分の希望する住宅ローン商品がないからといって、土地購入時の住宅ローンを借り替えようとしても、一部の金融機関では土地購入資金の借り換えを認めていない金融機関もあります。仮に借り換え出来たとしても、抵当権設定費用、保証料、融資手数料が余分に掛かることになってしまいます。

 大切なことは、土地購入の時から、建物分も含めた資金計画、住宅ローン計画(どこから借りるのか、どういう金利タイプにするかなど)をカッチリと決めておくことです。
/staff(fukuyama)
[PR]
by sumai-okane | 2007-02-13 16:08 | 元気なシニアのコンサル日記
f0015148_19484434.jpg住宅資金計画をプランニングする時、必ず生命保険の見直しも同時に行います。

理由は2つあります。

1つ目の理由は、生命保険が住宅の次に大きな買い物だからです。

生命保険は、月々の保険料は少額ですが、長期間継続して払い続けます。
例えば1ヶ月3万円の保険料を30年払い続けると1080万円になります。

当然、保険料の中には、保険会社の広告費や販売費・人件費や建物の経費などが含まれます。
そう考えると、自分の家計にとって本当に必要な保険だけに入らないと、せっかく一生懸命働いて得たお金が、無駄になってしまいます。

無駄を省く事により、住宅資金や教育費・老後資金にまわせるお金が増えます。

2つ目の理由は、住宅を購入する際、住宅ローンを組むと団体信用生命保険に加入します。
そのため、自分の家計にとっての必要保障額が減少し、生命保険を減らす事ができるからです

団体生命保険に加入すると万が一の場合、住宅ローンの残高は、保険で払われるため、その後の遺族の住居費が不要になります。
そのため、賃貸の時期に入った死亡保険を減額できる場合があります。


私がアドバイスする時は、保険を保険だけで考えず、住宅資金計画の際に作ったライフプランを基に、その方の現預金で対応しにくいリスクを保険で対策するようにしています。

人生には、さまざまなリスクがあり使い勝手のいい現金で持っていたほうが対応しやすい場合も多いと思うからです。 /staff(ito)
[PR]
by sumai-okane | 2007-02-06 19:57 | 京都の実務派FPが駆ける!