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カテゴリ:元気なシニアのコンサル日記( 45 )

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マイホーム購入の進め方について、シリーズで取り上げてきました。今回は、設計士や設計事務所に依頼する場合について、解説致しましよう。

現在お住まいの住宅を建替える場合、あるいは新たに土地を購入し、一戸建てを自由設計で建てる場合、設計士、設計事務所に設計を依頼し、施工管理もお願いしてお家を建てることが出来ます。

まず、大切なのは、その設計士・設計事務所がどのような建物を設計しているかの実績を知ることです。設計士・設計事務所には、ハウスメーカーのようにモデルハウスは、ありませんが、過去設計した建物の図面や写真などを自分たちの実績として大切に保管していますので、それらを見せてもらってください。それから、現在建設中のものがあれば、現場を見せてもらうことも出来ます。また、既に建設して住んでおられる家を案内してもらえる場合もあります。住んでおられる家を見せてもらえることは、建てられた方が建物に満足し、設計士・設計事務所に信頼・感謝の気持ちを持っておられるともいえるでしょう。

その設計士・設計事務所の設計が気に入ったら、次に間取り図と概略見積程度の基本計画を作成してもらいましょう。その話し合いの過程で、その設計士・設計事務所の設計に関する考え方や、建物に関する考え、設計士の人柄などもより一層分かってきます。また、概略の見積書も出来ますので、資金計画や住宅ローンの計画も立てやすくなります。
なお、間取り図と概略見積書を作成するにも、かなりの面談時間と設計時間を要しますので、事前にその費用についても相談し、適切な金額は支払う方が良いでしょう。無償でやってくれる所もあるでしょうが、実費程度を払うことを約束しておけば、どうしても気に入らない場合は、基本計画の段階で止めることも可能です。

設計士や設計事務所に依頼して建物を建設する方法として、設計および施工管理を設計士・設計事務所に依頼し、建物の建築そのものは工務店や建設会社に依頼する方法と、設計士に設計と全面的な施工管理も依頼し、工事は各専門業者に直接発注する分離発注とがあります。

全国的に有名な設計士や設計事務所を除いて、設計士・設計事務所を知り、その中から信頼し、安心して依頼できる設計士・設計事務所を探すのは、なかなか難しいことですが、設計士・設計事務所の方々も緩やかな連携の場としてグループを結成したりしています。またホームページや建築雑誌などに自分たちの実績、建物に関する考え方を紹介しておられますので、これらを活用して信頼できる設計士・設計事務所を探してみてください。


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by sumai-okane | 2009-03-29 15:21 | 元気なシニアのコンサル日記
f0015148_23561396.jpg 現在お住まいの住宅を建替える場合、あるいは新たに土地を購入し、一戸建てを自由設計で建てる場合、地場の工務店に依頼する、全国展開するハウスメーカーを選択する、設計事務所に依頼するなど、色々な方法があります。
今回は、地場の工務店により一戸建を建築する場合のポイントについて、説明しましょう。

一戸建てを立てる場合、実績、保証体制の整ったハウスメーカーを選択するのが無難ですが、地域によっては、建設条件付の土地しか、なかなか見つからない地域もあります。古くからの住宅地で、広い土地を不動産業者が購入し、比較的購入しやすい広さに分割して、販売している場合は、建てることの出来る工務店が指定される場合が大半でしょう。

地場の工務店の場合、モデル住宅もありませんので、本当に良質の住宅を建ててくれるのか、不安があります。その不安を少しでも解消する方法について、考えて見ましょう。

なかなか見つからない土地が出てきた場合、すぐにでも契約したくなるかと思いますが、契約前に、その工務店の実績を調べてみましょう。営業マンにその工務店が、現在建設中の物件を紹介してもらい、どういう建物を建てているか確認しましょう。手抜き工事の訴訟・交渉に取り組んでいる設計士がいますので、一緒に見てもらうのも良いかと思います。
建設中の物件を見ることで、どのような住宅を建ててくれるのか、設備や内装のレベルなども確認できます。

契約後は、実際に建設中の品質確認が大切になります。
建設現場を出きるだけ見に行きましょう。現場の職人さんも人間ですから、自分たちの仕事に関心を持ち、理解してくれる施主様だと分かれば、それなりに丁寧な仕事をしてくれるものです。また、設計士と契約し、専門家の立場で、施工状況をチェツクしてもらうことも考えましょう。

設計士に依頼する費用も思ったより、安く、建設費の必要経費と考えれば、納得出来るのではと思います。

地場の工務店は、近くにあり、親方(社長)を中心に活動していますので、良い工務店に出会えば、後々のメンテナンスや改造にも相談に乗ってくれるなど、ハウスメーカーとは違った良い点も多々あります。良い土地が見つかったからといって、契約を急ぐのではなく、慎重になって、良心的な工務店を選びましょう。



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by sumai-okane | 2009-03-23 10:24 | 元気なシニアのコンサル日記
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あけましておめでとうございます。
今年も私たちのブログよろしくお願いします。

昔から、一年の計は、元旦にありといいます。これは、年頭に当たって、英会話をマスターするぞとか、5㎏減量するためにジョギングを始めるぞとか、今年一年の決意を新たにするということでしょう。

ライフプランの見直しにも1月は最も適した時期といえるでしょう。
30代、40代のファミリー家族の場合、これから子供様の入試や進級の時期が控え、4月からは新学期が始まります。この間に、これまでに作成したライフプラン、キャッシュフロー表を見直しし、4月からの家計予算を立てましょう。
近い将来持家を考えている場合は、資金計画。頭金準備の計画もチェックすることが必要です。

既に子供も独立し、退職した6シニア世代は、立案したリタイアメントプランを見直ししましょう。海外旅行や趣味だけでなく、人間ドック・メタボ健診など健康管理面についても予定しましょう。
リタイアメントも近い50代後半、あるいは60代前半人たちは、お正月を機会に、自分たちのリタイアメントプランを考えて見ましょう。

厳しい経済環境にあり、先が見通せないと言いますが、こういう時期だからこそ、プランを立て、状況の変化を見ながら、計画を見直しすることが大切です。
自分の人生であり、自分たちの家族だから。


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by sumai-okane | 2009-01-11 21:43 | 元気なシニアのコンサル日記
f0015148_8332921.jpg現在お住まいの住宅を建替える場合、あるいは新たに土地を購入し、一戸建てを自由設計で建てる場合、地場の工務店に依頼する、全国展開するハウスメーカーを選択する、設計事務所に依頼するなど、色々な方法があります。
今回は、ハウスメーカーにより一戸建を建築する場合のポイントについて、説明しましょう。

ハウスメーカーを選択するには、各メーカーの特徴を知りましょう。
まず、工法です。鉄骨系、木質系があります。鉄骨系には、内装部材を組み込んだユニットを組み立てるユニット工法と、従来の在来工法の柱を木材から鉄骨に変えた構造で、外装パネルと鉄骨を組み合わせて建設する鉄骨耕造があります。
外壁材も最近は無機系のものが中心です。厚み、耐火性、遮音性、断熱性など色々ありますが、数種類の中から選択出来るメーカーと、一種類に注力しているメーカーもあります。
工法により、価格、間取りの自由度、将来の増改築の容易性など変わってきますので、展示場での説明や、メーカーの資料を良く読んで、納得出来るものを選択しましょう。

次に、各メーカーの品質レベルと価格水準を知りましょう。
自分たちの予算や希望価格でどの程度の建物が建てられるかを知りたいものですが、展示場のモデルハウスは、各社宣伝の場でもありますから、一般の住宅より広く、余裕を持った間取りになっています。また、キッチンや風呂・洗面所なども高価格の商品が設置されていますので、モデルハウスだけを見て、ハウスメーカーを決めては駄目です。
ハウスメーカーでも、新しく開発された住宅地では、建売住宅を販売しています。この建売住宅を見学すれば、一般的な住宅レベルでの各メーカーの品質レベルと価格水準を比較的容易に知ることが出来ます。ハウスメーカー選択の重要なデータとなるでしょう。

各ハウスメーカーの保証体制、メンテナンス体制も確認しましょう。
ハウスメーカーは、地場の工務店より価格は高くなるのが一般的です。一方、保証体制、メンテナンス体制が充実しているのが特色です。将来に渡ってどのようなサービス・体制で、建物をフォローとしてくれるかを確認しましょう。

最後に営業マンや設計担当者の資質も重要です。家を建てることは、人生で最大の買い物です。住宅ローンを30年程度払っていくことになります。無理な計画になっていないか、建てる人の人生・将来の生活まで考えて、アドバイスしてくれるような信頼できる営業マン、営業姿勢のメーカーかどうかも大切です。

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by sumai-okane | 2008-12-15 11:07 | 元気なシニアのコンサル日記

不況と住宅取得

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サブプライム問題に発した金融危機、経済環境の悪化により、わたくしたちを取り巻く経済環境は、極めて厳しい状況にあります。

 景気が悪くなると、将来への不安、ボーナス収入減少への懸念から、住宅取得が大幅に落ち込んできています。しかし、子供様が幼稚園や小学校入学、あるいは中学入学などの時期を迎えた30代後半から、40代前半の世代にとっては、持家時期を迎えています。
 
 景気の低迷期、不況期は住宅取得だけの点から考えると絶好機ともいえます。
 まず、経済的側面です。政府は不況期になりますと景気対策のために住宅取得に関する減税策のような優遇策を打ち出してきます。また、不況でお金を借りる人が亡くなりますので、金利も下がってきます。場合によっては、土地の価格も下がってきます。

 次に住宅建設コストの面です。住宅メーカー、マンション業者は、好況期には積極的に高価格の商品を販売してきます。また営業政策面でもモデルハウス、展示場の建設、営業マンの増員など積極策を展開しますので、高コスト体質になりがちです。
 しかし、不況になると低価格帯の商品を開発してきます。単に低価格・低品質では、お客様のニーズに対応出来ませんし、他社との競争に負けますので、生産性の向上、建設資材購入方法の変更、営業体制の見直しなどにより、出きるだけ品質を維持したお買い得商品を提供しようと努力します。
マンションについて言えば、土地の仕入れ価格も下がってきます。

以上のように不況期は、住宅取得の好時期ともいえます。しかし、経済環境の状況、収入の見通しなどを良く考えた、無理のない計画でなければならないのは当然です。

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by sumai-okane | 2008-11-24 11:33 | 元気なシニアのコンサル日記
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今回は、新築マンションを購入する場合のポイントについて、説明しましょう。

マンション購入の計画が定まり、予算、候補地、希望する広さなどが決まりましたら、いよいよ具体的に物件探しになります。


新築マンションを購入する場合、購入するタイミングも重要となってきます。
新築マンションの価格は、経済情勢や需給状況によってかなり変わってきます。新居購入のタイミングには、子供様の入園、入学、進級など、時期が決まってくる家庭の事情がありますが、せめて現在のマンション価格の動向程度は知っておきましょう。
現在の住まいの近くに購入する場合は、転校などの必要がなく、購入タイミングを、かなり自由に決めることが出来ます。

次にマンション業者をどこにするかです。業者を見るときは、販売業者と建設業者がどこかも注目しましょう。過去の販売実績、建設実績などを参考に信頼できる業者を選びましょう。過去、その業者が販売・建設した中古物件が現在中古物件市場でどのような評価となっているかも参考になるでしょう。中古物件を見に行き、不動産仲介業者に、「中古市場で、評判の良いマンションは、どこが販売(建設)した物件ですか」など、それとなく聞いてみましょう。

候補となる幾つかの物件が上がってきましたら、中味を良く調べましょう。現在の家族構成、将来の生活設計との関係、管理費・修繕積立金・駐車料金などの費用、管理体制、などチェックポイントを挙げ、検討しましょう。例えば、子供様が男の子の場合、下の階への騒音の可能性を忘れていて、入居後不自由な生活を強いられることになるようなことも起こります。

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by sumai-okane | 2008-09-15 12:08 | 元気なシニアのコンサル日記
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第三回までに、情報収集に基づき、マイホーム取得のための基本計画が決まり、住宅取得だけでなく、子供様の養育・教育、自分たちの老後の準備など、将来の生活設計・ライフプラン(キャッシュフロー表)の面からも問題ないことが確認できましたら、具体的に購入・建設計画に入ります。

今回からは、都市近郊で最も多い、マンション購入の場合のポイントについて、説明しましょう。

マンション購入の場合、まず新築か中古物件を探すかで、大きく分かれます。

新築の場合は、マンション業者は、お客様に気に入ってもらい、少しでも早く完売したいと考えていますので、最新の設備を装備しています。また、誰も住んだことのない新居に入居する訳ですから、気持ちよく入居できます。
一方、価格は中古物件に比較するとかなり高額になります。特に、交通の便が良く、教育環境・生活環境に恵まれた地域は、マンション建設用地の取得が難しいため、販売されるマンション価格は、極めて高額になります。

また、新築マンションの価格は、経済情勢や需給状況によってかなり変わってきます。例えば、ここ数年は都市部の土地価格が、一時の低迷から脱し、かなり上昇してきたためにマンション価格も上昇しました。その結果、高くなり過ぎ、買えない価格にまでなってきたために、売れ残りが発生し、資金回収のために、かなり値下げして売っている所も出てきています。
新築マンションを購入する場合、購入するタイミングも重要となってきます。

民間の不動産研究所が、マンション価格について、地域別の価格や過去のトレンドなどを調査・発表していますので、インターネットなどで検索・調査して、自分の予算の範囲で、交通の便、生活環境・教育環境のことなどを考慮して、候補地を選択しましょう。

中古マンションの場合、新築に比べてかなり割安になります。特に築後10年程度の場合、設備も最近のものとそれ程大きな差はなく、入居時のリフォーム費用も、それほどかかりませんので、お得なものもあります。また、最近開発される新築物件より、交通の便や生活環境に恵まれた立地の物件が見つかる場合もあります。
中古物件についても、民間の不動産研究所が、相場データを公表していますので、候補地選びの参考にしてください。

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by sumai-okane | 2008-07-14 22:12 | 元気なシニアのコンサル日記
f0015148_217412.jpgこれまでに、マイホーム購入の進め方で、まず最初に手がけることは、情報収集。情報収集が出来たら、マイホーム購入計画の基本計画の立案と進みます。

前回、基本計画が出来ましたら、資金計画や返済計画の面から検討し、その中の一つとして、家計収支の推移表(家計のキャッシュフロー表)の作成の重要さについて述べました。

今回は、家計収支の推移表(家計のキャッシュフロー表)の作成方法について、もう少し詳しく解説します。

まず、縦横の罫線を引き、左側縦の項目には、上から家族のお名前、ライフイベント、収入、支出、年間収支、資産残高とします。右側横の項目は、一番上に年または年度を記載します。最初の年は、前年度から始め、35年間あるいは定年までなど、区切りの良い年までとします。エクセルなど表計算ソフトを使うと便利です。

家族のお名前の欄には、年齢を入れます。ライフイベントの欄には、住宅取得、子供様の学校入学、結婚記念日など、将来の夢やライフイベントを予定している年に書き込みます。車の買い替え、海外旅行など大きな出費が予想されるものも加えましょう。
収入の欄には、まず前年の源泉徴収票、確定申告書などから前年の収入実績を書き込みます。支出は、基本生活費、教育費、住宅費、生命保険・損害保険程度に分けて、家計簿をつけている人は家計簿から、つけてない人は銀行口座の引き落としなどを活用して前年の実績を記入します。

今年から将来にかけては、上段のライフイベントを参考に、例えばお子様の進学・進級に伴う教育費を記載します。
住宅費については、基本計画の資金計画・住宅ローン計画に基づき、住宅取得時の頭金・諸費用、住宅ローンの返済額などを記載します。
基本生活費や教育費が年代とともにどうなるか分からない場合は、インターネットで検索すれば、総務省、文部科学省の調査データで知ることが出来ます。金融広報中央委員会が毎年発行している「暮らしと金融なんでもデータ」は、大きな書店には売っています。430円程度で色々なデータが載っていますので便利です。

将来の収入、支出が記入できたら年間収支を出しましょう。次に、前年度末の資産残高に、今年の年間収支を加算していくと、資産残高の推移が出てきます。

家計収支の推移表(家計のキャッシュフロー表)が出来たら、資産残高がマイナスになることはないか、定年時に住宅ローンの残高返済が可能かなどの評価を行い、問題がなければ、住宅取得に関する基本計画はOKとなり、次のステップへと進みます。
もし、資産残高がマイナスになるとか、住宅ローンの残額返済で退職金がなくなってしまう等、問題点があれば、まず収入増加策、家計支出削減策を検討します。それでも、キャッシュフロー表に改善が見られない場合は、基本計画に戻って、再検討しましょう。
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by sumai-okane | 2008-06-20 10:03 | 元気なシニアのコンサル日記
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第一回では、マイホーム購入の進め方で、まず最初に手がけることは、情報収集としました。

 子供様も生まれて、家族構成が決まってくる30台半ばから40歳ぐらいになると、 自己資金も幾らかは貯まった頃で、一番上のお子様が幼稚園に入ると、子供たちの将来の教育のことが気になりだしますので、ぼちぼちマイホームを考えたくなります。

 この時気をつけることは、あくまで情報収集に徹することです。販売員は、またとない良い物件だとして購入を勧めるかと思いますが、衝動買いは厳につつしみましょう。
 衝動買いは、後悔や破滅へとつながります。

 情報収集が出来ましたら、マイホーム購入計画の基本計画を考えて見ましょう。
マンションにするのか、一戸建てにするのか。購入する地域は、通勤や生活環境、子供様教育環境のことなどを考えて何処辺りにするのかを考えましょう。必要とする部屋数、広さなども考えて、基本計画を書いてみましょう。
事前の情報収集で、土地や建物の相場についても、調べてありますので、総額についても、この程度と設定出来るでしょう。

基本計画が出来ましたら、資金計画や返済計画の面から検討しましょう。

まず、資金計画です。基本計画で設定した総額をどのように調達するかです。自己資金をどの程度頭金などの住宅資金に当て、不足する金額、幾ら位を住宅ローンで手当てするのかを考えて見ましょう。

次に、返済計画を検討しましょう。
この時、家計収支の推移表(家計のキャッシュフロー表といいます)を作成が不可欠です。
家計収支の推移表は、家族のこれからの生活設計・子供様の教育計画を考え、それに必要な費用と、その裏づけとなる収入の見込を、年毎の家計収支の推移としてまとめたものです。

将来の生活設計を描いても、住宅ローンの返済などに支障がなく、資金残高も赤字とならず、定年時までに老後の備えも出来るならば、返済計画はOKです。

もし、住宅ローンの返済などに支障が出たり、資金残高が赤字となったり、定年後も住宅ローンが残るようでは、その計画は無理だということです。
その場合は、もう一度住宅取得の基本計画に戻って、基本計画を見直すことか必要です。

次回は、家計収支の推移表(家計のキャッシュフロー表)の作成の仕方をもう少し詳しく解説します。
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by sumai-okane | 2008-05-12 17:07 | 元気なシニアのコンサル日記
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 このブログの中で、マイホーム購入に関するコメントを色々書いてきましたが、どういう手順で進めていくと、後で後悔したり、住宅ローンの支払いに支障が出たりしない良いマイホーム購入が出来るのか、解説する必要があるかなと思いました。

 これまで多くの方の相談に乗ってきた知見をもとに、数回のシリーズといたします。

 マイホームの購入時期としては、子供様も生まれて、家族構成が決まってくる30台半ばから40歳ぐらいまでが、ベストでしょう。 
 自己資金も幾らかは貯まった頃で、一番上のお子様が幼稚園に入ると、子供たちの将来の教育のことが気になりだしますので、ぼちぼちマイホームを考えたくなる時期です。

 マイホームを購入したいと思うようになったら、まず情報収集です。マンション販売のモデルルームを見たり、戸建ての場合は、建売住宅の販売現場や住宅展示場を訪れしたりして、情報収集しましよう。
 この時気をつけることは、あくまで情報収集に徹することです。販売員は、またとない良い物件だとして購入を勧めるかと思いますが、衝動買いは厳につつしみましょう。
 衝動買いは、後悔や破滅へとつながります。

 この段階で集める情報は、マイホーム購入計画の基本計画を立案するための情報ですから、マンションの場合、どのような立地・広さによって、どの程度の価格になるか、自分たちの将来を考えるとどのようなマンション(広さや立地)が必要かなどの情報を集めましょう。
 一戸建て住宅の場合は、マンションの場合の他に、土地に関する情報も必要ですから、どのような場所で坪当り幾らぐらいするのか、どの程度の土地の面積があれば、どの程度の家が建てられるかの情報も集めましょう。

 また、この段階で、モデルルームや建売住宅、住宅展示場を見に行くだけでなく、家作りに関するセミナーに参加し、住宅取得・建設に関する勉強をすることも良いでしょう。
 地方自治体の外郭団体や住宅展示場(ハウスメーカーではなく展示場主催)やNPOなどで開催していますので、インターネットなどで探してください。

 最後に、もう一度付け加えます。この段階では、情報収集に徹し、衝動買いはしないこと。

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by sumai-okane | 2008-04-15 11:12 | 元気なシニアのコンサル日記